도시형 생활주택 알아보기 (앞으로 좋아집니다)

 

도시형 생활주택은 어떤 부동산일까?

도시형 생활주택을 간단히 정리해드립니다.

 

도시형 생활주택

소형 평형 위주로 구성된 300가구 미만의 공동주택, 아파트 공급대책의 일환으로 아파트를 짓기는 어려운 도심 역세권의 자투리 공간을 이용하여 짓는 1세대당 주거 전용면적 85m² 이하의 주택으로, 3가지의 형태가 있다.

단지형 연립주택, 다세대주택, 소형(기존 원룸형) 주택이다.

 

 

달리 말하면 역세권에 아파트를 짓지 못하는 땅에 작은 평수의 아파트같은 주택입니다. 그중 원룸형 주택은 소형 평형이다 보니 오피스텔과 아파트와 혼합한 짬뽕 버전으로 보시면 되겠습니다.


기존의 도시형 생활주택들은 오피스텔도 아니고 아파트도 아니고.. 뭔가 상당히 애매해서 가격 또한 크게 오르기가 어려웠습니다. 하지만 윤석렬 정부가 들어오면서 도시형 생활주택에 대한 상당한 변화가 예고되었습니다. 이번 8.16 대책이 발표되면서 앞으로는 도시형 생활주택이 아파트에 조금 더 가깝게 바뀔 예정입니다.

좋아진다는 건가? 그렇겠죠?ㅎㅎ

 

완화될 법 규정

내용을 살펴보겠습니다.

1. 세대수 300세대에서 500세대로 증가
- 세대수가 많으면 관리비 절감이나 내부 편의시설에 대한 부분이 좀 더 좋아질 수 있겠죠?

2. 투룸 비중 1/3에서 1/2로 확대
- 원룸형 주택에서 신혼부부 거주가 가능한 투룸 비중이 상향됩니다. 이로써 조금 더 아파트 같은 구조의 역세권 주택들이 생길 수 있는 것입니다. 보통 오피스텔도 투룸 이상부터 시세차익이 발생하는데 도시형 생활주택도 시세차익을 함께 노려볼 수 있겠습니다.

3. 주차난 해소장치
- 세대수가 많아졌으니 주차에 대한 애로사항이 생기기 마련입니다. 이 부분을 해결하기 위한 방안으로 주차장을 세대당 0.7대 수준으로 강화하여 법적으로 주차공간을 더 만들도록 하기 위함이겠죠?

 

 

 

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완화된 법 규정

그리고 22년 초에 개정되었던 부분인

1. 도시형 생활주택 3룸 가능!
2. 60㎡까지 설계 가능!

 

이 부분까지 함께 고려하면 앞으로 짓는 소형(원룸형) 도시형 생활주택은 아파트에 버금갈 정도로 좋은 현장들이 많이 나올 겁니다. 초역세권에도 공급이 가능하므로 젊은 세대의 수요가 상당히 몰릴 수 있는 부분입니다. 다만, 주택시장이 현재 침체 상태라 건설사들이 한동안 분양을 꺼려할 수도 있겠네요;;

가격은 그렇다 치고 IMF보다 심한 거래 침체가 1년간 지속되다니..

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도시형 생활주택 (장, 단점)

주택법에 적용을 받기 때문에 전체적인 법들은 일반적인 주택과 동일하게 적용을 받습니다.

따라서, 도시형 생활주택도 주택수에 포함이 됩니다.
※ 전용면적 20m² 이하인 경우 주택 수 미포함(2채 이상은 주택 수 포함)

도시형 생활주택은 여러 가지 규제들을 완화해주기 때문에 공급이 빠르게 진행될 수 있으나, 좁은 동별 간격으로 일조권 침해나 인접한 도로로 인한 소음문제가 발생할 수 있습니다.
도시형 생활주택에 대한 장점과 단점을 함께 살펴볼까요?

[장점들]
- 청약통장이 필요 없음
- 전용률이 상당히 높음
- 입지가 대부분 좋음
- 발코니 확장이 가능함

[단점들]
- 주택수가 포함됨
- 편의 및 커뮤니티 시설이 부족함
- 일조권 침해 및 소음에 취약
- 주차공간이 부족함


장단점이 명확히 구분되는데요. 입지가 좋은 만큼 내부 편의시설이나 주거환경에 있어서는 주거만족도가 다소 떨어질 수 있겠습니다. 그래도 취득에 있어서 다소 쉽게 접근할 수 있기 때문에 주택청약 점수가 낮은 젊은 수요에게 상당한 관심을 받을 겁니다. 물론 금액이 저렴하다는 가정하에 말이죠ㅎㅎ 당연히 동일 면적의 아파트보다는 가격이 저렴할 수밖에 없습니다.

자, 여기서 궁금증이 하나 생깁니다.
원룸형 도시형 생활주택이나 오피스텔이나 비슷한 게 아닌가 싶습니다. 하지만 몇 가지의 큰 차이점들이 존재합니다.

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도시형 생활주택 vs 오피스텔

도시형 생활주택은 주택법을 적용받지만 오피스텔은 건축법을  적용한다는 큰 차이점이 있습니다. 즉, 오피스텔은 전입신고를 하지 않으면 주택수에 포함되지 않고, 아파트 청약에 있어서 오피스텔은 100개가 있어도 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 그래서 20년 21년에 주거용 오피스텔이 인기몰이를 할 수 있었습니다.

 

또한 취득세가 다른데요. 도시형 생활주택은 일반 주택 취득세율을 적용하지만 오피스텔은 4.6% 단일세율입니다. 다주택자 입장에서는 취득세 중과 규정 때문에 오히려 오피스텔이 취득세가 싸게 먹히는 투자처였습니다. 하지만 취득세 중과세가 사라진다면 다시금 주거용 오피스텔의 인기가 사그라들 수 있습니다.

 

마지막으로는 전용면적과 서비스면적입니다. 오피스텔은 전용률 자체가 50 ~ 60% 정도로 낮으나, 도시형 생활주택은 70 ~80% 정도로 상당히 높은 편입니다. 이는 관리비 관점에서도 차이가 많이 납니다. 그리고 오피스텔은 서비스면적 자체가 없지만 도시형 생활주택은 서비스면적이 존재하고 발코니 확장 또한 가능합니다. 그러니 같은 전용 60㎡라면 오피스텔보다는 도생이 실사용 면적이 훨씬 넓게 나옵니다.

 

구분	도시형 생활주택	오피스텔
적용 법	주택법	건축법
청약 시 통장	필요 없음
주택 수 포함여부	포함 (전용 20㎡ 이하 1개면 미포함)	미포함 (전입신고 후 주거사용시 포함)
서비스면적	제공	없음
발코니 확장	가능	불가
취득세	주택 취득세율	4.6% 단일세율
전용률	70 ~ 80%	50 ~ 60%
세대당 주차	0.5 ~ 0.6대 (0.7대로 변경예정)	1대 이상

오늘은 도시형 생활주택에 대해서 살펴보았는데요. 기존에는 도생에 대한 인식이 그리 좋지 못했는데요. 올해 법 규정이 상당히 많이 바뀌기 때문에 앞으로는 양질의 도생들이 좋은 입지에 많이 공급이 될 듯합니다. 또한 3룸 구조로 잘만 잡으면 시세차익도 볼 수 있기 때문에 내용을 잘 알고 있으면 도움이 되겠죠?ㅎㅎ

 

항상 좋은 콘텐츠로 인사드리겠습니다.

이상 야나부였습니다.

감사합니다.