혼돈의 부동산 갭투자와 역전세&깡통전세 (w.빌라왕 사망)

 

1139채의 빌라를 가진 빌라왕의 사망으로 인하여 임차인들이 대거 피해를 볼 상황이 발생했습니다. 빌라왕의 집에 전세를 살고 있는 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 상황에 큰 불안감을 느끼고 있을 겁니다.

 

역전세와 갭투자

 

▼아래는 빌라왕 사망에 대한 기사

출처 : 중앙일보

 

가장 큰 문제는 지금 만기가 도래하여 전세금을 반환받아야 하는 세입자들입니다. 이들 중 다수는 전세보증금 반환보증 보험에 가입했음에도 불구하고, HUG(주택도시보증공사)로부터 대위변제를 받지 못하고 있습니다. 그 이유는 바로 집주인의 사망으로 인한 계약해지 통보가 불가능하게 된 점입니다.

 

원래의 절차대로라면 보증보험을 들어두었다면 계약해지 시 HUG(주택도시보증공사)에서 먼저 임차보증금을 세입자에게 우선 대위변제(돌려주고) 후 HUG는 집주인에게 구상권을 청구함으로써 대위변제한 금액을 보전하는 것입니다.

 

하지만 집주인이 없어지며 계약해지를 할 대상자가 없기에 대위변제 요건을 충족하지 못하게 되고, 만기가 되었음에도 불구하고 보증금을 받아서 이사를 갈 수가 없게 된 상황이 된겁니다.

 

엎친데 덮친 격으로 사망한 빌라왕은 작년 종부세만 62억 원을 체납한 상태이고, 올해 종부세도 당연히 수십억 원의 고지서가 발송되었을 겁니다. 총 100억 원이 넘는 체납액이라면 친족은 상속을 포기할 확률이 매우 높습니다. 그렇다면 상속재산관리인이 선임되어 계약해지 절차를 밟아야 하는데 이 경우 6개월에서 1년이라는 시간이 걸리기 때문에 세입자들이 당장 보증금을 돌려받기란 불가능하다고 볼 수 있겠네요..

 

상황 요약

1. 1139채 빌라왕 사망

2. 임차인이 계약해지 통보 불가

3. 상속해야 계약해지 가능

4. 국세 체납액 62억 (상속 포기할 듯)

5. 상속재산 관리인 선임 (6개월~1년)

6. 계약해지 통보

7. HUG의 보증금 대위변제

8. 만기 되었어도 6개월~1년은 강제 거주

9. 보증보험 가입 안 한 사람들은 큰일...

 

 

빌라왕의 갭 투자

빌라왕은 대부분의 빌라를 '무자본 갭 투자'로 취득하였다고 하는데요. 이는 매매 가격과 전세 가격이 거의 차이가 없는 것을 의미합니다. 이 말은 즉, 전세 가격을 시세 대비 굉장히 부풀려 계약을 했다고 볼 수 있는데요. 보증보험 가입을 한 경우는 계약해지절차 이후 돌려받을 수 있겠지만, 그렇지 않은 경우는 역전세와 깡통전세로 인하여 보증금을 크게 날릴 수 있는 위기에 처해진 것입니다.

 

무자본 갭투자

 

▶ 보증보험가입을 한 경우

1. 법원에서 상속재산관리인 선임

2. 계약해지절차

3. HUG의 보증금 대위변제

 

▶ 보증보험가입을 안 한 경우

1. 임차권등기명령

2. 강제경매

3. 경매집행비용 및 국세세금체납액 우선배당

4. 임차인 배당

 

이런 경우 현재 주택 가격 폭락으로 인하여 상당히 낮은 가격에 낙찰이 될뿐더러 작년 세금 체납액 및 올해 발생한 세금 체납액까지 우선배당 된다면 사실상 보증금의 대부분을 날릴 수도 있게 된 겁니다.

 

국토교통부 장관께서는 당장에는 큰 문제가 없다고 이야기했지만, 보증보험가입을 하지 않은 600여 명의 세입자는 만기 도래 시 보증금을 구제받을 방도가 사라진 겁입니다. 이는 세입자들의 집단 피해가 발생할 수 있는 것이기 때문에 사실상 이득을 취한 대상을 조사하여 억울한 피해자를 최소화해야 하지 않을까 싶습니다.

 

 

부동산 갭 투자

갭(Gap) 투자는 매매 가격과 전세 가격의 차이만큼의 투자금만 있으면 투자를 할 수 있다고 하여 줄여서 갭 투자라고 부르고 있습니다. 일반적으로 투자 시 대출을 레버리지로 사용하지만, 갭 투자는 전세보증금을 레버리지로 이용하는 겁니다.

 

특히나, 전세보증금을 이용하는 경우 주택을 직접 사용&수익 하지 않는 대신에 이자비용이 전혀 발생하지 않기 때문에 투자자들이 선호하는 부동산 투자입니다.

 

예시를 살펴보겠습니다.

 

매매 가격 3억

전세 가격 2억 7천만 원

▶▶ 갭 = 3천만 원

 

위 경우 3천만 원 + 취등록세 정도로 주택을 구입할 수 있습니다. 3천만 원으로 집주인이 될 수 있는 것이죠. 

 

하지만 빌라왕의 경우 갭 차이가 거의 안 나도록 전세 가격을 부풀렸고 돈 한 푼 들이지 않고 주택을 매수한 것으로 보입니다. 아래의 예시를 함께 살펴보겠습니다.

 

매매 가격 3억

전세 가격 3억

▶▶ 갭 = 0원

취등록세는 건설업자와 중개 브로커 등에서 지원해주는 방식으로 돈 한 푼 들이지 않았을 것으로 추정.

 

이는 HUG의 전세보증반환보험 가입조건의 허점을 이용한 방법이라고 볼 수 있겠는데요. 공시가격의 150%까지 가입이 가능하기 때문에 매매 가격만큼 전세 가격을 올려 받은 사기의 한 종류라고 볼 수 있겠습니다. 이로써 전국의 전세 가격은 더할 나위 없이 거품이 끼게 되고, 결국은 역전세와 깡통전세로 인한 파국이 발생하는 것이지요. 

 

 

역전세와 깡통전세

[역전세]

역전세는 만기가 되었을 때 기존에 계약한 전세 금액보다 전세 시세가 내려간 경우입니다. 이런 경우 새로운 임차인을 구하더라도 집주인은 차액만큼의 현금을 구해 기존의 임차인에게 돌려줘야 하는 것이죠. 하지만 그 차이가 커진다면 문제가 커집니다. 아래의 예시를 함께 보겠습니다.

 

기존 전세금액 2억 5천만 원

2년 후 전세시세 2억 원

▶▶ 5천만 원 역전세

 

집주인에게 5천만 원의 현금이 없다면 

"난 몰라, 돈 없어, 배 째" 

"경매를 하던 그 가격에 더 살던 알아서 해"

이렇게 나올 확률이 매우 높아집니다.

 

역전세

 

하지만 더 큰 문제는 깡통전세에서 발생합니다.

 

 

[깡통전세]

전세 가격이 매매 가격과 같거나 높은 경우 속이 텅텅 비었다고 해서 '깡통전세'라고 부릅니다. 이는 임차인에게 엄청나게 어려운 상황이 발생합니다. 보증보험가입이 되어있다면 괜찮겠지만, 그렇지 않은 경우에는 보증금 일부를 날릴 확률이 매우 높아지게 됩니다. 아래의 예시를 보시겠습니다.

 

전세금액 2억 5천만 원

기존 매매 금액 3억 원

2년 후 매매 시세 2억 원

▶▶ -5천만 원 깡통전세

 

깡통전세

 

특히나 집값이 떨어지는 하락장에서 많이 발생하는데요. 집주인 입장에서는 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없습니다.

"더 살던가 사가던가 경매 넘기던가 알아서 해"

그래서 대부분은 이렇게 진행이 됩니다.

 

1. 임차인이 집을 매수

- 임차인이 보증금 금액인 2억 5천에 매수를 한 경우, 시세가 2억 5천이 되기 전까지는 팔 수가 없게 됩니다. 한마디로 물린 것이지요. 그나마 아직은 확정손실이 나지 않았다는 희망회로 정도는 가질 순 있겠죠.

 

2. 경매절차 후 보증금 일부 반환

- 경매를 진행했는데 낙찰 가격이 시세인 2억보다도 낮게 잡혔다면 더욱 최악입니다. 최소한 5천만 원 이상의 확정 손해가 바로 발생하는 것이지요. 대부분 하락장에서는 시세보다 월등히 낮은 가격에 낙찰이 되기 때문에 깡통전세에 해당하는 경우 집주인에게 전세보증금 금액으로 매수하는 편이 차라리 낫습니다.

 

※ 시세가 아닌 임차보증금 금액으로 매수하는 이유는 양도소득세 때문(보통은 원금에 빨리 팔아버리고 싶어 함)

 

 

 

오늘은 빌라왕과 역전세 그리고 깡통전세에 대한 이야기를 풀어봤는데요. 전세 가격과 매매 가격이 폭락하면서 많은 사회적 문제들이 발생하고 있습니다. 항상 어려운 시기에 가장 힘든 사람은 서민들입니다. 모쪼록 이런 피해들이 양산되지 않도록 부동산 제도를 사전에 잘 손봤으면 좋겠습니다.

 

이상 야나부였습니다.

감사합니다.