2023년 부동산은 반등이 돌아올까?

2022년은 부동산 침체기의 시작이 된 해였습니다. 한 해를 마무리하며 22년 부동산을 짚어보고 23년에 이루어질 전망에 대한 개인적인 의견을 전달할까 합니다.

 

22년 초

22년 초 문재인 정권의 막바지 부동산 규제가 최고로 이어지며, 전체적인 시장의 거래가 정지가 되기 시작했습니다. 이미 금액은 몇 년간 폭등을 해왔고 금리는 지속적인 인상이 예상되며, 대부분의 대출은 막혀있어 주택구매 자체가 불가능했죠. 하지만 윤석렬 대통령의 대선 당선 기대감과 대선공약으로 인하여 사람들은 규제완화에 대한 큰 기대를 품게 되었습니다. 이 점이 가장 큰 독이 되지 않았나 싶네요.

 

정권 교체 후

정권이 교체되었으나, 여전히 거래량은 씨가 말라가고 있었습니다. 다주택자에 대한 양도세 중과 완화가 선행되었고, 6월 전에 종부세 회피매물을 급매를 잡으려는 사람들이 5월에 소폭 거래가 살아나는 듯싶었습니다. 또한 1기 신도시에 대한 대대적인 개발 의지를 예고하면서, 1기 신도시의 신고가들이 계속 이어졌습니다. 

 

대다수의 부동산 전문가들은 주택 공급에 부족으로 인하여 22년 하반기는 소폭 상승을 예견하고 있었습니다. 역사적으로 금리는 부동산 가격에 큰 영향을 주지 못했다는 점과, 역대 최소로 수도권에 주택공급이 된다는 점이었죠. 특히나 서울이 22년의 공급이 적은 것은 사실이었습니다. 여전히 많은 사람들이 상승에 대한 기대를 품고 있었습니다.

 

22년 하반기

22년 하반기는 슬슬 외부충격이 커지기 시작합니다. 미국에서 6월부터 유례없는 속도로 금리를 올리게 됩니다. 4번 연속 자이언트 스텝이 진행된 겁니다. 경제전문가들 그 누구도 이정도의 속도로 금리인상이 진행될 것을 예상하지 못했습니다. 윤석렬 정부는 생각보다 더딘 속도로 규제완화 움직임을 보였고, 거래량은 IMF를 밑도는 수준이 꾸준히 유지가 됩니다. 

 

금리가 폭등하면서 가장 첫 번째 문제는 전세였습니다. 코로나발 저금리 기간에 많은 사람들이 전세자금대출을 최대로 받았던 부분이 엄청난 이자부담으로 작용이 된 겁니다. 사람들은 전세 구하기를 극도로 꺼리기 시작했고, 오히려 월세를 구하는 것이 훨씬 경제적인 상황이 지속됐습니다. 전세 매물은 쌓여만 가고 급한 사람들부터 전세가격을 앞다투어 내리는 폭락장이 형성된 것입니다. 이로 인하여 당연히 매매가는 떨어지고, 없는 거래량에서 반드시 팔아야만 하는 사람들의 급급매 거래들이 그동안 버티고 있던 호가를 일제히 끌어내리게 됩니다. 폭락장이 펼쳐진 것이죠.

 

지방의 대구와 세종이 폭락장의 시작이 되었고, 이 분위기는 빠르게 수도권으로 전달됩니다. 규제지역을 풀어도 전혀 변화는 없었습니다. 급기야 12월엔 경기도 대부분의 지역들을 규제지역 해제를 진행했지만 여전히 시장의 분위기는 살아날 기미가 보이지 않습니다.

 

이렇게 22년 초부터 22년 하반기는 대한민국 부동산 역사에 기록될 정도의 낮은 거래량과 하락률을 보였습니다. 상승을 예상했던 전문가들이나 수많은 투자자들 그리고 영끌러들에겐 상당한 고통이 수반되었을 겁니다. 특히나 신용대출과 주담대를 최대한도로 끌어모아 21년 주택구매를 했던 사람들이 가장 고통이 심하지 않을까 싶습니다.

 

특히나 부동산 시장이 급격히 무너지면서 미분양이 증가하고 많은 건설사들이 도산 위기에 처하게 되었습니다. 건설사들의 도산은 금융권에도 큰 악영향을 끼치며 경제 전반이 침체기로 갈 수 있기 때문에 정부도 문제 인식을 크게 하고 있는 듯 합니다. 좀 더 빠르고 과감한 규제완화를 예고하고 있으며 23년에는 거래량 회복을 위한 다양한 정책들을 펼치려고 합니다.

 

하지만 국회의 과반수 이상을 야당인 민주당이 차지하고 있기 때문에 법안 통과가 필요한 정책들은 순조롭지는 않을 겁니다.

 

23년 전망

우선 결론부터 말하면 '소폭반등은 있겠으나, 상승기로의 전환은 어렵다' 입니다. 지금 서울 대부분의 지역들이 적게는 고점 대비 20%에서 많게는 40% 가까이 떨어진 상태입니다. IMF때와 국제금융위기때와 비슷한 수준의 하락폭인 것이죠. 역사는 반복된다는 점을 들어보면 현제 상태는 저점에 가깝다고 볼 수 있을 겁니다. 물론 국제적인 변수가 있기 때문에 IMF때보다 더 떨어질 가능성은 존재합니다. 

 

무엇보다 가장 큰 부분은 세수확보입니다. 정부는 세금과 투표로부터 힘을 얻습니다. 우리나라의 구조상 취득세와 양도세에서 엄청난 취득세가 확보되는데, 거래가 없으면 세수확보가 상당히 어려워지는 것이죠. 특히나 지자체의 경우 부동산 취득세가 예산의 상당부분을 차지하고 있습니다. 지자체 또한 정부와 국토부에 거래량 회복을 위한 노력을 할 수밖에 없는 것이죠. 

 

23년에 살펴봐야 할 가장 중요한 포인트는 세 가지입니다.

첫째로는 거래량 회복

둘째로는 전세가격의 추이

셋째로는 금리변화 추이

 

[거래량 회복]

거래량은 회복이 될 수밖에 없을 겁니다. 물론 당장은 어려울 것이며, 주택임대사업자 부활과 혜택이 확정되고 취득세 중과 완화가 적용되야 합니다. 그리고 폭발적인 회복은 당연히 어려울 것이고, 점차 상승하는 방향으로 움직이겠죠. 민주당 또한 24년 총선이 있기 때문에 무작정 반대를 통해 민심을 역행하려고 하진 않을 겁니다. 늦어도 3월부터는 법령 개정이 완료될 겁니다.

 

그리고 추가적인 거래량 회복 정책이 어떤 것이 나올 건지도 생각해 보아야 합니다. 전세대출에 대한 정책지원이 있을 것이고, 미분양 해결을 위한 대책이 있을 겁니다. 이 부분은 현재 예고한 정책이 시행된 후 시장상황을 보고 추가정책이 나올 겁니다. 빨라야 5월에서 6월이나 되야겠네요.

 

[전세가격의 추이]

전세가격은 금리가 떨어지지 않는 한 상승은 어려울 겁니다. 더군다나 연초와 여름에 강남, 서초에 대규모 입주가 예정되어 있기 때문에 하방압력이 계속 강하게 이루어질 것입니다. 또한 현재 역전세가 난 지역들이 상당수 있기 때문에 사람들이 전세에 대한 심리가 매우 위축될 듯합니다. 상반기는 은행권의 가산금리가 어떻게 바뀔지가 매우 중요하며, 하반기는 과연 미국의 금리인하가 시작되는지가 중요할 겁니다.

 

[금리변화 추이]

미국의 기준금리는 현재 고점 인근으로 예상됩니다. 연초에 1회에서 2회의 인상으로 정점을 찍을 듯 보이며(전문가들 대부분의 예상), 경제 침체가 수반된다면 조금은 일찍 인하가 시작될 수도 있습니다. 하지만 정점에서 한동안은 유지된다고 가정하면 빠르면 23년 하반기에, 늦으면 24년에 인하가 시작되겠죠. 요즘 시장은 매우 빠르게 정보를 가격에 반영하기 때문에 금리인하가 될 것 같다 싶으면 전세가격이 우선 상승 반영될 확률이 높습니다. 

 

 

정리하면 23년에는 반등이 온다면 거래량이 빠르게 증가하는 시기에 소폭 상승이 예상되며 이는 3월에서 6월 사이가 될 듯 합니다. 또한 23년 하반기에 금리인하에 대한 움직임이 보인다면, 전세가격 상승이 우선 예상됩니다. 하지만 매매에 대한 심리는 쉽게 변하지 않기 때문에 보합세가 유지될 듯하고요.

 

23년 중에 매매가격과 전세가격은 바닥이 형성되지 않을까 싶습니다. 하락기에서 주택의 매수는 다주택자가 먼저 진입하고, 1 주택자, 그리고 무주택자가 마지막에 움직이게 됩니다. 투자에 대한 경험이 상대적으로 많은 다주택자의 움직임을 보고 바로 이어서 움직인다면 발바닥은 아니어도 무릎 언저리에는 진입이 가능하지 않을까요??

 

오늘 포스팅은 지극히 개인적인 견해이며, 모든 의사결정에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 모쪼록 23년 새해에는 행운 가득한 일만 있길 바랍니다.

 

이상 야나부였습니다. 감사합니다.