11월 10일 부동산 규제완화 보도자료 정리 및 전망 (규제지역해제 등)

 

11월 10일 많은 부분에 있어서 부동산 완화책을 발표했습니다. 죽어가는 건설경기를 조금은 살려볼 수 있는 방안들과 서민들을 위한 대책들, 그리고 거래량 활성화를 위한 대책들이 주로 이어졌습니다.

 

대표적인 부분은 다섯가지로 하나씩 설명드리겠습니다. 발표된 내용 중 주택 거래량과 심리에 영향을 줄 수 있는 내용들만 다루도록 하겠습니다.

 

1. 수도권 규제지역 대거 해제(완료)

2. 등록임대사업자 혜택 부활(예정)

3. 특례보금자리론 신설(예정)

4. 대출 완화(완료)

5. 재건축 안전진단 완화(예정)

 

 

 

11월 10일 발표는 전반적으로 고심한 흔적이 있었던 발표였습니다. 진작 좀 빠르게 미리 대응하지.. 조금 늦은 감이 있긴 합니다. 시장 심리가 완전히 죽어버려서 심폐소생이 될지 모르겠네요. 그리고 확정된 부분과 예정된 부분으로 나뉘어 있기 때문에 12월과 23년 1~2월에 정책 확정 시 추가로 분석글을 올리겠습니다. 오늘은 편하게 음씀체로 갑니다.

 

▼ 일단 정부의 평가를 요약하면

- 거래량은 역대 최저

- 매수심리 최악

- 미분양 증가속도 확대

▼공급해야 하는 인허가 물량과 건설경기 최악

- 건설사 또한 PF자금경색으로 줄도산 우려

 

기본 방향 중 숙지해야 할 사항들

1. 등록임대사업제도

2. 규제지역 해제

3. 대출규제 완화

4. 특례보금자리론

5. 안전진단 완화

 

 

 

수도권 규제지역 대거 해제

인천, 세종은 전부 규제지역 해제

경기도 대다수 규제지역 해제

(과천, 성남 분당구, 성남 수정구, 하남, 광명 제외)

 

※ 주의 : 11월 14일 00시부터 적용

 

규제지역을 해제하면 취득세 중과, 대출 완화, 거주요건 삭제 등 종합적인 규제가 풀리며 거래량의 불씨는 살릴 수 있음. 수도권 중 입지가 좋은 곳 위주로 급매들이 소진되며 바닥을 다질 확률이 매우 높음.

 

▼해제에 대한 상세 내용은 아래를 확인해주세요

전국 규제지역 확인 및 원인분석 + 전망 (11월 최신)

 

 

등록임대사업자 혜택 부활

현재 아파트는 임대사업자 등록이 불가능한 상태이나, 아파트도 면적 기준과 금액기준으로 다시 부활할 것으로 보임.(기존 59㎡ 이하 6억 이하 대상)

 

또한 등록임대사업자에게 주어지는 종부세 합산배제나 양도세 혜택 등이 다시금 살아나게 된다면 투자심리를 조금은 살려낼 수 있음. 투자심리가 살아나야 주택거래가 다시 일어나고 그다음 1 주택 갈아타기 수요가 움직이고 무주택자가 움직이는 선순환 고리를 만들 수 있음.

 

재개발 이슈와 맞물려 신축빌라들에 대한 투자수요가 들어오며 자극될 수도 있음.(분양주택은 임대사업자등록시 취득세 85% 감면) 10년씩 묵히기에는 신축빌라들이 투자금도 적게 들어가고 수익률도 굉장히 좋을 수 있음. 다만 권리산정일은 필수로 공부를 해야 함.

 

[준비해야 할 사항들]

모아타운과 신속통합기획 진행이 가능한 곳들을 발굴할 것. 12월 발표할 등록임대사업자 혜택에 대한 빠른 움직임을 위해 미리 6억 근처에 해당하는 임장을 하고 있으면 기회가 올 수 있음.

 

 

 

특례보금자리론

현재 주담대는 1금융권도 기본 5% 임.. 대출 원리금에 대한 부담이 굉장히 높기 때문에 무주택자의 진입이 굉장히 어려운 상태. 안심전환대출과 보금자리론 그리고 적격대출은 정책대출로 부담을 조금은 완화해 주기 때문에 무주택자와 갈아타는 1 주택자의 움직임을 소폭 증가시킬 수 있을 듯. 거래량은 소폭 늘어나면서 가격이 상승반전되기는 힘들어 보임. 아무튼 23년 HF(주택금융공사)가 역마진 자금을 얼마나 풀지가 관건.

 

 

 

대출 완화

사실 LTV는 완화해주어도 현재 상태에서 거래량에 큰 영향을 주기엔 어려워 보임. 다만 15억 초과 주택에 대한 거래량 소폭 증가와 그에 따른(기존주택 매도) 상급지 이동 수요의 거래량 소폭 증가 정도만 이어질 것으로 보임. 그리고 현재 DSR 규제가 굉장히 강력하기 때문에 50% 최대로 받는 경우는 극소수일 것으로 보임. 15억 초과 주택(서울 중상급지)의 거래빈도를 수시로 모니터링할 필요가 있음.

 

경기도에 10억대 주택을 팔고(규제지역 해제에 따른 선매도 가능) 서울 15억 초과 주택으로 옮겨가는 수요가 생길 것으로 보임. 갈아타기는 하락장에서 해야 함. 약 2~3개월 정도 지켜보면 시장 반응을 판단할 수 있을 듯.

 

또한 임차보증금 반환 주담대를 다주택자도 LTV와 DSR 내에서 받을 수 있기에 역전세의 급한 불들은 조금 끌 수 있을 듯. 더불어 역전세로 인하여 피해받는 사람들도 소폭 줄어들며 전세가 폭락이 조금은 진정될 수 있음. 사실 서민지원은 전세대출에 대한 부분을 확대해주는 게 맞다고 봄. 

 

 

재건축 안전진단 완화

서울은 재건축 안전진단만을 기다리는 노후단지들이 상당히 많이 있음. 솔직히 이건 왜 아직도 안 풀어준 건지 이해가 안감. 지금 상황에서는 안전진단을 풀더라도 서울 재건축 아파트에 대한 큰 자극이 있지는 않을 듯. 취득세 중과와 매우 낮은 전세가율로 인하여 큰 메리트가 안보임. 현재 재건축은 갭이 너무 커서 그냥 많이 떨어진 기존 집을 사는 게 투자 겸 거주로 훨씬 나아보임. 안전진단 완화 시 23년부터는 안전진단을 통과하는 단지가 상당히 많이 나올 것으로 보임. 

 

 

 

 

개인적인 생각들

정부의 입장에서도 거래량 감소와 폭락은 최악의 상황임. 세수 감소와 내수경기침체 등 개미지옥으로 가는 길. 지금은 어차피 분위기가 매우 안 좋아서 이럴 때 안 풀고 늦게 풀면 욕은 두배로 먹게 되어있음. 사실 지금도 많이 늦은 상황이긴 하지만 23년까지는 지속적인 규제완화가 이루어질 것으로 보임.

 

이번에 미국 CPI가 시장 예상치보다 낮게 나오면서, 금리인상도 소폭 둔화될 것 같은데. 12월에도 CPI가 더 떨어지게 되면 금리 정점 시기를 조금은 빨리 당길 수 있지 않을까 싶음. 다만 우리나라는 매매 가격이 전세가율에 영향을 많이 받으므로 금리가 내림세로 전환이 되어야 매매 가격과 전세 가격 반등이 가능할 것으로 보임. 고로 23년은 몇몇 특별한 케이스를 제외하고는 대부분 지지부진한 모습을 보일 확률이 매우 높음. 23년 어딘가가 국내 부동산 가격의 바닥일듯. 이때 공포에 던지는 실수를 범하지는 않길 바람.

 

 

 

이상 정리 마치겠습니다.

야나부였습니다.

감사합니다.