전국 규제지역 확인 및 원인분석 + 전망 (11월 최신)

11월 10일 수도권 규제지역을 대거 해제했습니다.

적용 일은 11월 14일 0시부터 적용됩니다.

 

 

 

현재는 서울 및 경기도 4곳만 규제지역으로 남아있는 상태입니다. 세부 내용을 다시 한번 확인해 보겠습니다.

 

 

규제지역 최신 현황

서울 전체

경기도(하남, 성남 분당, 성남 수정, 과천, 광명)

 

 

해제된 지역들을 살펴보면 안 해주는 게 이상한 상태였습니다. 미분양은 증가 중이고 거래는 없으며, 가격은 폭락을 하고 있었으니까요. 다만 아쉬운 부분은 하남, 광명, 성남은 풀지 않았다는 것입니다. 풀어도 큰 영향은 없을 텐데 말이죠.

 

그래도 아래 예상했었던 후보지들은 모두 포함이 되었다는 점을 보아, 예상보다는 조금 더 과감하게 풀어줬다는 생각이 듭니다.

▼ 참고하면 좋을 기존 글

수도권 규제지역 해제 예상 후보지

 

 

[인천 전체]

인천은 송도가 있는 연수구를 포함하여 모두 해제가 되었습니다. 솔직히 송도도 고점 대비 30%가 넘게 떨어진 상태로 풀지 않는게 이상했습니다.

 

[세종 전체]

세종은 반토막수준으로 해제 확률 100%였죠..

 

[경기도 대부분]

이 중 투기과열지구였던 수원, 안양, 동탄2, 의왕, 안산 단원 등 한 번에 두 단계를 떨어뜨린 부분은 다소 과감하고 옳은 결정이었던 것 같습니다. 거래량이 폭망 수준이어서 조정대상지역으로 한 단계만 떨어뜨렸다면 아무런 의미가 없었을 겁니다.

 

[제외된 경기도 4곳]

아래의 이유로 투기과열지구를 유지한다고 하는데요. 과천은 준 강남급이어서 그렇다 치고 성남과 광명은 재개발, 재건축 불씨의 위험과 하남은 3기신도시 교산의 영향을 생각하지 않았나 싶습니다.

 

광명, 성남, 하남 모두 큰 하락폭을 보이고 있어서 23년 초에는 풀릴 확률이 매우 높겠습니다.

 

투기과열지구에서 조정대상지역으로 한 단계 내려가게 되면, 재건축과 재개발의 입주권 전매가 가능해지기 때문에 국토부에서도 이번 해제로 시장 분위기 간을 보고 다음 방향을 정할 듯합니다.

 

 

앞으로의 방향

서울을 제외한 수도권 대부분이 해제가 된 상태로 거래량은 당연 소폭 증가할 확률이 높습니다. 특히나 잠재력이 높은 지역들 위주로 거래가 이루어질 겁니다. 개인적으로 송도와 경기 남부지역 중에서 안양, 의왕, 수원으로 일부 투자 및 실거주 수요가 움직일 듯합니다. 가격도 많이 떨어진 상태이고 시장이 조금만 회복 해도 다시 제자리를 찾게 될 지역들이니까요. 다만 전세가율이 워낙 낮아서 투자수요의 진입은 극히 일부일 듯 합니다.

 

거래량은 증가하겠지만 가격은 오르지는 않을 것으로 보입니다. 급매들 위주로 소진이 될 것이며, 무릎과 바닥 사이로 저점을 다지게 될 것 같네요. 정부는 1월까지 거래량 추이를 살펴보고 풀어줬음에도 가격이 오르지 않고 있는 시장을 본다면 다시 자신감을 얻고 서울 일부와 남은 경기도를 해제할 듯 합니다. 다시 말하지만 성남, 광명, 하남은 23년 초에 반드시 풀릴 것으로 봅니다.

 

발표는 했지만 아직 시행되지 않은 정책들이 12월과 23년 초에 적용이 된다면 시장의 반응을 확인할 수 있는 것은 2월~3월 정도일 것입니다. 가장 영향력이 클 부분은 재건축 안전진단 완화, 특례보금자리론, 등록 임대사업자 혜택 부활 이 세 가지가 될 겁니다. 

 

지금은 서울과 경기도 주요 지역에서는 바로 큰 변화가 없을 겁니다. 11월 거래량과 12월 거래량이 집계되는 1월 말 근처로 시장의 방향이 결정될 듯합니다. 또한 12월에 있을 FOMC 회의에서 미국이 파격적으로 스몰스텝(0.25%)만 올린다면? 분위기가 매우 빠르게 전환될 수도 있겠습니다.

 

 

▼규제지역에 따른 규제내용 정리

 

 

부동산 규제지역 3가지 비교 및 규제내용 정리 (규제지역 지정 및 해제 효과)

 

 

이상 전국 규제지역과 이번 11월 10일에 해제 발표된 지역에 대한 개인적인 분석을 해봤습니다. 어려운 시장인만큼 리스크 관리를 철저히 하시고 시장에서 살아남으시길 바랍니다.

 

감사합니다.