현재 급급매가 나와도 거래가 없는 이유 (부동산 거래량, 부동산 하락기)

 

전국적으로 부동산 시장이 상당히 좋지 않습니다. 특히나 수도권은 거래가 없었던 IMF나 금융위기 때 보다도 반도 안 되는데요. 급급매들이 나와도 거래가 잘 되지 않고 있습니다.

 

오늘은 거래가 잘 되지 않는 이유에 대해서 알아볼건데요. 그전에 현재 거래량을 한 번 짚고 넘어가겠습니다.

 

 

서울시의 월별 거래량을 보시면 22년 7월과 8월에 600건대의 거래 건수를 보여주고 있습니다. 이게 어떤 의미냐면 서울 25개 자치구에는 약 155만 세대의 아파트가 있습니다. 600 건대라면 한 자치구당 25건 정도의 거래가 발생했다는 겁니다. 거의 멸종이라고 봐야겠죠?

서울시 월별 거래량 21년~22년

 

엄청난 부동산 하락을 기록했던 국제금융위기에도 거래량은 1,163건이 최저치였으니 지금은 얼마나 심각한 상환인지 알 수 있겠습니다. 심지어 금융위기 때에도 거래량침체는 4개월을 넘기지 않았으나 현재는 1년 이상의 거래침체 상황.

서울시 월별 거래량 2008년~2009년

 

 

 

살 사람이 없다? 
No. 살 수 있는 사람이 없다

언론에서는 굉장히 많이 다루는 내용인데요. 살 사람이 없다고 합니다. 하지만 이 내용은 반은 맞고 반은 틀린 내용입니다. 집을 사는 사람들은 누구일까요? 무주택자? 유주택자?

 

일반적으로 무주택자는 하락기에는 대부분 무주택자 포지션을 유지하게 됩니다. 현재는 갈아타려고 하는 유주택자의 거래가 굉장히 중요한 부분인데, 기존의 집이 매매계약이 되지 않으면 절대로 움직일 수가 없는 시장입니다.

 

무주택자가 안사주니까 못 파는 거잖아요?

아니요. 급급매 등 하락 거래가 이루어지는 장에서는 다주택자들이 흔히 말하는 줍줍으로 주택을 매수합니다. 하지만 1차적으로 다주택자의 진입 자체를 취득세 중과로 막아버렸습니다. 다주택자는 주울 수가 없는 상황이고, 무주택자는 무서워서 사지 못하는 상황인 거죠. 즉, 직장이든 학교든 실거주 갈아타기 수요는 원천 봉쇄가 된 셈입니다. 그리고 실거주 갈아타기 수요는 매도 후 새로운 집을 매수해야 하는 상황이라 기존의 집을 떨이로 팔 수도 없어서 더더욱 매도를 하지 못합니다.

 

금융위기 때와는 다르게 호가가 상당히 천천히 내려가는 모습은 대부분 1 주택 포지션을 취하고 있다는 증거입니다.

 

 

 

금리 상승으로 인한 공포심리?

사실 현재의 직접적인 금리 자체는 고금리가 아닙니다. 하지만 인상 속도가 너무나 가파른 것은 시장에 충격이 강하게 작용하고 있는 듯합니다.

우리나라는 국제금융위기 이전 기준금리는 3~5% 선에서 움직이다가, 2011년부터 약 10여 년간 저금리 기조를 유지합니다. 특히나 2020년은 코로나로 인한 제로금리 수준까지 내려가게 되죠. 2~3% 선에서 4~5%가 되는 것보다는 0.5%에서 3% 대가 되는 게 금리 상승 체감이 월등히 강합니다.

 

2020년 주담대 2~3% 사이

2022년 주담대 4~6% 사이

 

1년도 안되어 이자부담이 2배가 되어버려 대출에 대한 부담이 매수심리 위축에 가장 큰 영향을 줬다고 봅니다. 또한 현재의 금리인상기조는 최소한 22년 연말까지 지속될 거라는 강한 인식 때문에 대부분의 사람들은 지금보다 금액이 더 떨어질 것이라고 생각합니다.

 

 

 

정리

현재 1 주택자와 다주택자가 전혀 움직일 수가 없는 시장입니다. (다주택자들이 보유세와 취득세 중과로 인하여 진입이 불가능하며, 이로 인하여 1 주택자는 기존 집을 팔 수 없는 상태)

하락기에 무주택자는 엉덩이가 더욱 무거움

 

최소 연말까지는 이어질 금리인상 기조

안 그래도 무거운 엉덩이 더 무겁게..

 

 

 

거래 활성화?

거래 활성화를 위해서는 몇 가지의 카드가 있습니다. 솔직이 이 카드를 풀지 않고서는 현재의 상태에서 시장의 큰 변화는 없을 것으로 보입니다.

 

1. 대출 완화 (LTV, DSR)

2. 취득세 중과 완화

3. 규제지역 해제

 

사실 규제지역 해제 하나만으로도 1,2번은 상당 부분은 해소가 될 수 있습니다. 다만 정부 입장에서는 수요가 강한 수도권 시장을 잘못 풀어버리면 가격이 반등할 수 있기 때문에 고민을 하고 있는 듯합니다. 그리고 취득세 중과 완화는 국회 통과를 해야 하고(그냥 개 어려움), 대출 완화는 그나마 현실적으로 빠르게 할 수 있는 부분이 되겠습니다.

 

개인적으로 규제지역은 해제는 점차 확대될 것으로 보이며(서울은 제일 마지막), 금융 부분에서는 원리금 상환 방식이 아닌 일부 거치식 대출(1년 or 2년 이자만) 방식을 도입하는 것도 괜찮은 효과를 줄 수 있지 않을까 합니다.

 

 

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정부는 폭락도 폭등도 원하지 않습니다. 가장 중요한 점은 [세수확보]와 [득표] 일 것입니다. 

 

 

이상 마치겠습니다.

 

야나부였습니다. 감사합니다.