1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 핵심요약

 

주택 비과세 중 가장 기본인 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 살펴보고, 예시를 통하여 함께 계산을 해보겠습니다.

1세대1주택 비과세 및 장특공

 

우리나라는 1세대가 1개의 주택을 가지고 있는 경우 실수요자로 인정을 하며, 양도소득세에 대한 세금을 감면해주고 있습니다. 

 

보통 주택을 장기간 소유하고 있는 경우 필연적으로 양도차익이 발생하게 됩니다. 물가상승분과 희소성으로 인한 가치 상승이 함께 반영되는 것이죠. 이런 경우 양도차익에 대한 세금을 과도하게 걷어간다면? 주거이동의 자유가 없어지게 됩니다. 왜냐면 내 걸 팔아서 세금을 내면 옆동네 같은 가격의 아파트도 가지 못하게 되니까요.

 

이러한 점으로 인하여 1세대가 1주택을 가지고 있는 경우 (일시적 2주택 포함) 매도 시 양도차익에 대한 세금을 절감해주게 됩니다. 당연히 이 혜택을 받기 위해서는 일정 조건이 만족이 되어야 합니다.

 

◎ 목차 ◎
1. 1세대 1주택 비과세
2. 장기보유특별공제(장특공)
3. 적용 예시(저가주택, 고가주택)

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1세대 1주택 비과세

[1세대 1주택 비과세 금액]

▶ 요건을 만족하는 경우 양도가(매매가)액 12억까지는 비과세를 적용하며, 초과금액에 대해서는 과세 적용.

(다만 초과분에 대해서는 비과세 적용비율을 계산함. 예시에서 상세히 설명)

 

 

[1세대 1주택 비과세 요건]

▶ 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유

 

▶ 보유기간이 2년 이상일 것

(2017.8.3 이후 취득하는 조정대상 지역의 경우 2년 거주요건 추가)

 

▶ 미등기 양도자산, 고가주택이 아닐 것

 

▶ 주택면적의 3배 이내의 주택 부속토지 포함

   (도시지역 밖은 4배)

 

1세대 1주택 비과세 요건

 

[1세대의 범위]

1세대는 거주자(소유자)와 그 배우자가 동일한 주소에 전입하여 생계를 함께하는 가족을 말합니다. 가족은 소유자(본인) 및 배우자 그리고 직계존비속 및 형제자매를 뜻합니다.

 

 

[동일 세대원의 범위]

한 집에서 같이 사는 본인, 배우자, 직계존비속은 동일 세대원으로 봅니다.

 

우리 집에 동생네 가족과 함께 살고 있다면?

동생의 배우자가 집을 가지고 있는 경우 각각 1가구 1주택이 적용됩니다. (동생의 배우자는 세법상 가족이 아님)

 

장인과 사위가 각각 주택을 1개씩 소유하고 있으며 같은 주소에서 거주한다면?

1가구 2주택이 적용됩니다.

 

 

[단독세대 구성이 가능한 경우]

아래의 조건 중 하나라도 만족하면 단독세대 구성이 가능합니다. 아들이 집을 소유할 예정이면 단독세대로 분리하여 부모와 자녀 각각 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 

1. 배우자가 있는 경우

2. 연령이 30세 이상인 경우

3. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

4. 기준 중위소득의 40% 이상 소득이 있는 경우

 

단독세대 구성 불가한 경우

소득이 없는 미혼 아들이 25세인데 따로 원룸에서 지내는 경우

→ 단독세대 구성 불가

 

아들이 단독으로 세대주가 되기 위해서는 미혼이어도 소득이 일정 부분 있거나, 나이가 30세 이상이어야 합니다.

 

2023 기준 중위소득 표

 

 

 

장기보유특별공제

장기보유특별공제(줄여서 장특공)는 말 그대로 오랜 기간 보유한 경우 양도차익에 대한 공제를 해주는 개념입니다. 주택, 건물, 토지 등에 모두 적용이 되며, 1세대 1주택자에게는 그 공제비율이 더욱 높게 적용이 됩니다.

 

오늘 포스팅에서는 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제만 살펴보도록 하겠습니다.

 

[장기보유특별공제란?]

양도차익에 대해서 일정 비율만큼 차익을 줄여주는 개념

 

[1주택자 공제율]

보유기간과 거주기간에 따라 최대 80% 적용

예시) 5년 보유 3년 거주

20% + 12% = 32% 공제

장기보유특별공제 비율 표

 

 

 

적용 예시

적용 예시를 통하여 비과세 적용 계산을 해보겠습니다.

 

▼프로그램을 이용한 계산방법

양도소득세 쉽게 계산하는 방법

 

 

[첫 번째 저가 주택]

보유 2년 (비규제지역)

취득가액 : 5억

양도가액 : 9억

 

양도가액 - 취득가액 = 5억(양도차익)

양도가액이 12억 이하이므로 전액 비과세

 

 

[두 번째 고가 주택]

여기부터는 살짝 헷갈립니다~!

보유 2년(거주 2년 완료)-조정대상지역

 

취득가액 : 10억

양도가액 : 15억

 

양도가액 - 취득가액 = 5억(양도차익)

 

12억까지만 비과세만큼 비율 적용

 

과세대상 양도차익

= 양도차익 * (양도가액 - 12억원) / 양도가액

= 5억 × (15억 - 12억) / 15억

= 1억

 

1억에 대한 양도세는 약 2100만원이 발생

 

12억까지 비과세라고 초과금액 3억에 대한 전체가 과세되는 것이 아닙니다. 12억 비율만큼은 비과세로 적용됩니다.

양도소득세 계산 예시

 

 

[세 번째 고가 주택 + 장특공]

심화 계산. 장기보유특별공제 포함.

 

보유 8년(거주 4년 완료) - 조정대상지역

 

취득가액 : 10억

양도가액 : 20억

 

양도가액 - 취득가액 = 10억(양도차익)

 

과세대상 양도차익

= 양도차익 * (양도가액 - 12억원) / 양도가액

= 10억 × (20억 - 12억) / 20억

= 4억

 

장기보유특별공제

보유8년(32%) + 거주4년(16%) = 48%

공제액 = 과세대상양도차익 × 48%

            = 1억9200만원

 

과세표준 = 4억 - 1억9200만원

               = 2억 800만원

 

양도소득세 약 6500만원 발생

양도소득세 계산 예시

 

 

마치며

1가구 1주택 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제를 살펴봤습니다. 생각보다 계산 방법이 어렵진 않으며 프로그램을 이용하면 쉽게 계산이 가능합니다. 다만 내가 가진 주택이 조정대상지역 여부와 취득시기에 따라서 거주요건 2년이 발생할 수 있으니 이 점 꼭 유의하셔야 합니다. 자칫 비과세 적용이 안되면 억 단위의 세금폭탄이 나올 수 있기 때문입니다.

 

이상 마치겠습니다. 야나부였습니다.

감사합니다.