부동산 규제지역 3가지 비교 및 규제내용 정리 (규제지역 지정 및 해제 효과)

 

 

부동산 규제지역에 따른 제한내용을 살펴보겠습니다.

 

부동산을 사고팔기 위해서는 규제지역에 대한 공부가 꼭 필요합니다. 어떤 규제지역이냐에 따라서 세금과 대출 그리고 거주요건과 거래제한 등 많은 부분이 연결되어 있기 때문이죠. 

 

 

 

[세금]

세금은 취득세, 양도세, 재산세, 종합부동산세가 있습니다. 특히나 현재 부동산 관련 법 상에서는 취득세와 양도세가 상당히 중요한 비중을 차지하고 있습니다. 자산이 특정금액 이상이신 분들은 종합부동산세 또한 고려를 해야 하고요.

 

[대출]

우리가 주택을 구입할 때는 극소수의 부자가 아닌 이상 대부분 대출을 받게 됩니다. 대출을 받을 수 있는 한도 또한 규제지역마다 다르게 적용이 되기 때문에 규제가 강한 지역일수록 대출을 적게 해 줍니다.

 

[거래제한]

규제지역에서는 분양권이나 입주권에 대한 거래제한이 함께 존재합니다. 그렇기에 내가 가지고 있는 분양권이나 입주권의 환금성 측면에서 항상 고려해야 합니다. 비규제지역에서는 모든 분양권과 입주권의 거래가 자유롭습니다.

 

 

 

규제지역은 조정대상지역 < 투기과열지구 < 투기지역 순으로 강화되며, 한 단계씩 강화되면서 기존의 규제 + 알파가 적용됩니다. 

 

 

▼아래의 세 가지 규제지역에 대해 하나씩 살펴보겠습니다. 

공통 (조정, 투기과열, 투기)

조정대상지역부터 투기지역까지 공통적으로 들어가는 규제이며, 일부 항목에서는 단계가 올라가면서 적용 수치가 바뀜

 

<모바일 확인용>

 

<PC 확인용>

구분	내용
금융	· 2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) · 주택 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지   - (예외) 1주택세대가 기존주택 2년 내 처분 및 전입 시(22년 8월 대출부터 적용)
세금	· 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제   - 2주택 +20%p, 3주택 + 30%p (우선 23년 5월까지는 중과 없음)
세금	· 2주택 이상 보유자 종부세 추가 과세
세금	· 2주택 이상 보유자 세부담 상한 300%
세금	· 일시적 2주택자의 종전주택 양도 기간 2년
세금	· 분양권전매시 양도세율 60% (1년 미만 70%) - 일반과세 없음
세금	· 1세대 1주택 비과세 조건 : 2년 거주 및 보유
정비사업	· 재건축사업 주택공급수 제한 (1인이 여러개 있어도 1주택만 공급)
분양권	· 분양권 전매제한 (소유권이전등기시까지)
주택매매시	· 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화

 

 

 

조정대상지역

사실상 현재 부동산은 조정대상지역만으로 묶여도 엄청나게 큰 규제가 됩니다. 여러 가지 중과세와 제한사항이 있으니까요. 그중 가장 대표적인 부분은 취득세, 양도세, 종합부동산세 중과입니다. 수도권은 대부분 조정대상지역이기 때문에 현재는 다주택자나 투자자가 진입이 불가능한 시장입니다.

 

<모바일 확인용>

 

<PC 확인용>

구분	세부항목	내용
세금	다주택자 양도세 중과	일반세율 + (10~20%추가)  23년 5월까지 한시적 유예 중
세금	다주택자 장기보유특별공제	최대30%가능
세금	1세대 1주택 양도세 비과세	2년 실거주 의무
세금	다주택자 취득세	중과 (8%, 12%)
세금	종합부동산세 중과	2주택 이상 추가(0.1~0.5%)
대출	중도금대출	세대당 1건
대출	주담대 기존 1주택 처분 조건	있음
대출	LTV, DTI	9억 이하 50%, 9억 초과 30% 실수요자 5억이하 70%, 5~8억 60%
매매	자금조달계획서	신고 의무(증빙자료X)
청약	청약대상자	세대주만 가능
청약	분양권 전매	1지역 : 소유권 이전등기시까지 2지역 : 1년 6개월 3지역 : 공공택지 1년, 민간택지 6개월
청약	청약1순위 자격요건	청약통장 가입후 2년 경과 + 납입24회 이상
청약	청약1순위 자격제한	5년 내 당첨사실이 있는자의 세대에 속한 자
청약	재당첨 제한	민영주택 재당첨 제한

 

 

 

투기과열지구

투기과열지구에서는 몇 가지 항목이 추가 및 수정됩니다. 진한 파란색 글씨를 확인해주세요.

 

<모바일 확인용>

<PC 확인용>

구분	세부항목	내용
세금	다주택자 양도세 중과	일반세율 + (10~20%추가)  23년 5월까지 한시적 유예 중
세금	다주택자 장기보유특별공제	최대30%가능
세금	1세대 1주택 양도세 비과세	2년 실거주 의무
세금	다주택자 취득세	중과 (8%, 12%)
세금	종합부동산세 중과	2주택 이상 추가(0.1~0.5%)
대출	중도금대출	세대당 1건
대출	주담대 기존 1주택 처분 조건	있음
대출	LTV	9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억초과 0% 실수요자 6억이하 60%, 6~9억 50%
매매	자금조달계획서	신고 의무(증빙자료O)
청약	청약대상자	세대주만 가능
청약	분양권 전매	전매 불가(공사기간 3년 초과시 전매가능)
정비사업	재건축, 재개발 지위양도 제한	재건축 : 조합설립인가 ~ 소유권이전등기 재개발 : 관리처분인가 ~ 소유권이전등기
정비사업	정비사업 분양 재당첨 제한	5년 내 재당첨 제한(17.10.24 이후 매수한 경우)

 

 

 

투기지역

투기지역은 투기과열지구의 규제내용에 + 아래의 항목이 추가됩니다. 내용을 보면 사실 투기지역과 투기과열지구는 큰 차이가 없어 보입니다. 

 

<모바일 확인용>

<PC 확인용>

구분	세부항목	내용
세금	양도세 가산세율	1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 +10%p
세금	농어촌주택취득 특례 배제	농어촌주택도 양도세 주택수 산정 시 포함
대출	기업자금대출	기업자금대출 제한
대출	주담대 만기연장	주담대 만기연장 제한
대출	주담대 건수 제한	차주당 1건 → 세대당 1건

 

 

비규제지역 (조정지역 해제)

비규제지역은 위의 규제지역과 비교하면 엄청나게 차이가 큽니다.

 

- LTV : 70%까지 가능

- 청약 : 세대원도 1순위 가능

- 재당첨 제한 : 없음

- 분양권 전매 : 제한 없음

- 입주권 전매 : 제한 없음 

- 취득세 중과 : 없음

- 양도세 중과 : 없음

- 1주택비과세 조건 : 2년 보유

- 자금조달계획서 : 6억 이하 의무 없음

- 일시적 2주택 : 종전주택 처분기한 3년

 

 

규제지역 단계에 따른 규제들을 정리해 보았습니다.

 

현재 부동산은 굉장히 침체기로 앞으로 규제지역들이 하나씩 풀리게 될 텐데요. 미리 해제 효과를 숙지하고 있다면, 절세와 투자 방향성을 최적화할 수 있지 않을까 싶습니다.

 

이상 야나부였습니다.

감사합니다.