부부 공동명의 세금 확인 및 주의사항(취득세, 종부세, 양도세 등)

 

우리는 세금을 절약하기 위한 여러 가지 방법들을 찾아내고는 합니다.

그중 하나가 바로 부부 공동명의를 통한 절세 방법입니다.

 

부동산의 명의가 부부 중 한 사람이 아닌 공동으로 했을 경우 세금은 어떻게 계산이 될까요?

 

가장 아까운 돈을 말하면? 나라에 내는 세금입니다. 특히나 부동산은 양도차익에 따라 세금이 수천에서 수억까지 발생하기 때문에 합법적인 방법으로 절세를 하는 것이 무엇보다 중요합니다. 그 방법 중 대표적인 부분이 부부공동명의 입니다. 요즘 신혼부부들은 공동명의를 하네 마네 하는 논쟁을 많이 하고는 합니다. 

 

 

아무튼! 공동명의를 함으로써 알아야 하는 세금들에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 이제 더이상 공동명의에 대해 고민하지 않으셔도 됩니다.

부부공동명의

 

취득세

부부 중 한사람의 명의에서 배우자에게 50%의 지분을 증여한다고 했을 경우 증여가액에 해당하는 만큼의 취득세를 납부하여야 합니다.

 

아파트의 시세는 10억이고 증여가액이 5억이라고 하면? 5억에 해당하는 만큼의 취득세가 발생하겠죠?

 

그리고 주의할 점은 증여 취득으로 진행하면 취득세는 3.5%가 발생하니 주의하시기 바랍니다. 증여가 아닌 매매 시 6억 이하까지는 취득세율 1% 임. 

 

처음 단독명의시 취득할 때 취득세를 납부하고 증여할 때 또 납부하게 된다면 취득세가 아깝게 나가게 되는 겁니다. 그러니 첫 취득 때부터 공동명의로 진행하는 편이 세금을 아낄 수 있겠죠??

 

 

 

 

종부세

종합부동산세는 몇 가지 조건에 따라 유리할 수도 있고 불리할 수도 있습니다. 꼭 세무사와 상담 후 진행하시길 바랍니다.

 

1. 종합부동산세는 인별과세 (인당 6억까지)

2. 부부공동명의 1주택자는 과세특례를 적용 가능

 

자 기본적으로 현재 1주택자는 11억 원까지 공제가 가능합니다. 만일 공시 가격이 10억이라면 공제금액 11억 원 이내이기 때문에 종합부동산세 납부의무가 발생하지 않겠죠??

 

하지만 공동명의로 각각 지분을 가지고 있는 경우 인별 과세 적용으로 각각 6억씩 공제가 가능해집니다. 둘이 합하면 12억이 되는 것이죠.

 

만일 주택의 공시가격이 12억이라고 한다면? 인별 6억씩 공제를 받으면 종부세를 내지 않아도 됩니다. 하지만 부부 공동명의 1 주택자 과세특례를 적용받으면 11억까지만 공제가 되니 1억에 해당하는 만큼 종부세를 내야 합니다. 

 

그렇다면 무조건 공동명의가 유리한가??

 

아닙니다. 초고가 1주택을 공동명의로 가지고 있는 경우는 다릅니다.

공시 가격이 20억이라고 한다면 부부공동명의 1주택자 과세특례를 적용받는 게 유리할 수 있습니다. 이유는 연령과 보유기간에 따라 추가로 종부세 세액공제를 받을 수 있기 때문입니다. 

 

만 60세 이상 20%

만 65세 이상 30%

만 70세 이상 40%

보유 5년 이상 20%

보유 10년 이상 40%

보유 15년 이상 50%

 

※ 보유와 연령 공제 합 최대 80%

 

즉, 오랜기간동안 가지고 있었던 고령자에게는 보유세를 경감해주는 것입니다. 과세특례를 적용받지 않고 인별 6억씩 공제를 받는다면 세액공제를 전혀 받을 수 없기 때문에 종부세 폭탄이 될 수 있는 것입니다.

 

[결론]

1주택 공동명의 (세대 전체 주택 1개)

초고가 주택이다 → 1주택자 과세특례 적용

중저가 주택이다 → 각 각 인별 공제 적용

 

단, 초고가 주택이지만 연령이 낮고, 보유기간이 적으면 인별 공제로 적용할 것.

 

 

 

 

 

양도소득세

우리가 공동명의를 하는 가장 큰 이유입니다. 양도소득세를 줄이기 위함이죠. 우리나라의 세금체계는 소득금액에 따른 누진과세를 적용하고 있습니다. 소득금액이 클수록 세율이 굉장히 높아지게 됩니다.

 

예를 한 번 들어보겠습니다.

 

취득가액 10억 / 양도가액 20억

→ 양도차익 10억

 

2년 거주 2년 보유(장특공 없음)

1세대 1주택 비과세 적용

 

[단독명의 세금 계산]

양도세 + 지방소득세

1억 4696만 원

 

[공동명의 세금 계산]

양도세 + 지방소득세

1억 2243만 원

 

세금 차이가 약 2400만 원이 발생합니다.

 

다른 예를 추가로 들어보겠습니다.

 

취득가액 10억 / 양도가액 15억

 

[단독명의 세금 계산]

양도세 + 지방소득세

2114만 7천 원

 

[공동명의 세금 계산]

양도세 + 지방소득세

1359만 6천 원

 

차이는 약 750만 원이 발생합니다.

 

공동명의의 경우 어떠한 경우에도 단독명의보다 양도소득세가 적게 발생할 수밖에 없습니다. 왜냐 하면 누진공제를 한번 더 받을 수 있고, 양도세율 또한 대부분의 경우에서 단독명의보다 낮게 계산이 되니까요.

 

 

[결론]

매매가액 12억 초과주택에 대해서는 공동명의가 무조건 유리하다.

 

 

 

 

이상 공동명의에 대해서 알아보았습니다.

잘 확인하시어 절세! 하시기 바랍니다.

 

감사합니다. 야나부였습니다.