주택임대사업자(등록) 혜택 및 조건 총정리

 

주택임대사업자가 다시 관심을 받고 있습니다.

 

주택임대사업자에 대한 등록절차와 혜택 및 조건에 대해 순서대로 살펴보겠습니다.

 

다양한 혜택이 있으니, 임대사업을 영위하실 예정이라면 꼭 살펴보세요~!

 

주택임대사업자 총정리

 

 

임대사업자란?

"임대사업자"는 민간임대주택을 취득하여 임대목적으로 사용하는 경우를 말합니다.

 

민간임대주택은 두 가지로 구분이 되는데요. 기업에서 하는 민간건설임대주택과 일반 개인이 하는 민간매입임대주택이 있습니다. 

 

 

임대의무기간은 10년이기 때문에 10년간은 해당 주택을 팔지 않는다는 생각으로 등록임대사업을 하셔야 합니다.

중간에 말소하면 벌금이 3000만원이에요..

 

우리는 개인이니 민간매입임대주택에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

등록절차

등록절차를 살펴보겠습니다.

다소 까다로우니 천천히 보시길 바랍니다.

 

온라인으로 진행하는 방법과 직접 방문하는 방법

두 가지로 진행이 가능합니다.

 

[온라인]

1. 렌트홈 가입 후 임대사업자 등록신청

2. 렌트홈에서 임대사업자 등록증 발급

3. 홈텍스에서 면세사업자 등록증 발급

 

 

렌트홈(임대등록시스템)

 

 

[직접 방문]

1. 사업자 주소지 지자체 방문 후 임대사업자 등록신청

2. 위의 지자체 방문 후 임대사업자 등록증 발급

3. 사업장 관할 세무서에 방문하여 면세사업자 등록증 발급

 

 

직접 방문하는 경우 시간이 상당히 아까우니 되도록이면 온라인으로 진행하시길 추천드립니다. 연세가 있으시면 자녀분들에게 부탁하는 것이 좋지 않을까 싶습니다.

 

 

 

임대사업자 등록 전 유의사항

1. 임대의무기간(10년 이상) 동안 임대를 해야 하며 개인적인 사정으로 말소 신청을 할 수 없습니다.

    → 기간 내 말소하면 과태료 3,000만 원

2. 등록임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료에서 5% 증액 상한선을 반드시 지켜야 합니다. 

3. 세제 혜택은 주택유형, 기준시가, 면적, 등록 시기, 임대의무기간 등에 따라 상이합니다.

 

 

임대사업자 세제혜택

등록임대주택을 하는 경우 민간이 안정적인 임대주택을 추가로 공급하는 경우이기 때문에 몇 가지 세제혜택이 주어집니다. 그렇지 않으면 할 이유가 전혀 없을 테니까요. 

 

 

[취득세 감면]

면적에 따라 취득세 면제 혹은 경감이 들어갑니다.

200만 원까지는 면제, 200만원 초과 시 85% 경감이 되기 때문에, 다주택자의 경우 취득세 중과 12%를 받더라도 85% 경감이 되면 취득세가 상당 부분 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.

 

지원요건

1. 신축, 분양의 경우만 해당

2. 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록

3. 취득가액 수도권 6억(비수도권 3억) 이하

 

 

 

[재산세 감면]

재산세 또한 감면이 되는데요.

40㎡ 이하에서는 면제 (50만 원 초과 시 85% 경감)

40㎡~60㎡  이하에서는 75% 경감이 적용됩니다.

 

지원요건

1. 공동주택 : 수도권 6억(비수도권 3억) 이하

2. 오피스텔 : 수도권 4억(비수도권 2억) 이하

3. 다가구 : 모든 호실 전용면적 40㎡ 이하

4. 24년 재산세 부과 분까지 감면

 

 

 

[종부세 합산배제]

종부세 또한 합산이 배제되는데요. 다주택자의 경우 2주택 이상부터 종부세가 중과되기 때문에 합산배제 여부에 따라 혜택이 엄청난 차이를 보일 수 있습니다.

 

공시가격 기준 수도권 6억(비수도권 3억) 이하여야 합산배제가 적용됩니다.

(18년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산과세됩니다.)

 

※ 18년 9월 14일 이후부터는 다주택자가 종부세 때문에 접근하기가 어려워진 상태입니다.

 

 

 

[임대소득세 감면]

1개 임대 시 75% 감면, 2개 임대시 50% 감면

 

지원요건

1. 기준시가(공시가격) 6억 이하, 국민주택규모(84㎡)  이하일 것

2. 22.12.31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감

(23년부터는 임대소득세 감면이 사라지게 됩니다.. 하지만 다시 부활할 수도??)

 

2천만 원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율과 기본공제를 차등 적용합니다.

 

무슨 내용인지 헷갈리실 텐데 전월세를 놓으셨다면 임대주택등록을 한 경우에 조금 더 공제를 많이 해주겠다는 겁니다.

 

필요경비율 : 등록 60% / 비등록 50%

기본공제 : 등록 400만원 / 비등록 200만원

 

※ 월세를 주는 경우 등록 여부에 따라서 임대소득세 차이가 상당히 많이 나게 됩니다.

 

 

 

비교 계산

예를 들면 한 달에 월세가 100만원이 발생하는 경우

비교해서 계산을 해보겠습니다.

 

등록임대주택(사업자등록 완료)

연소득 1200만원

필요경비율 60% ▶ 720만원

기본공제 400만원

과세표준 = 연소득 - 필요경비율 - 기본공제

                   ▶▶ 80만원 (세율 14%)

임대소득세 감면 75% 적용 시 세금 30,800원

 

 

미등록임대주택(일반 2주택자가 1개 임대)

연소득 1200만원

필요경비율 50% ▶ 600만원

기본공제 200만원

과세표준 = 연소득 - 필요경비율 - 기본공제

                   ▶▶ 400만원 (세율 14%)

임대소득세 감면 없으므로 세금 616,000원

 

 

 

[양도소득세]

양도세율 중과 배제

기준시가 수도권 6억(비수도권 3억) 이하일 것

(18.9.14일 이후 조정대상 내 신규 취득 주택은 중과!)

 

거주주택 비과세(평생 1회 적용)

거주주택 : 거주기간이 2년 이상 만족할 것

임대주택 : 거주주택 외 모든 주택을 임대

                 기준시가 수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하

 

다만 양도세 중과제도가 폐지된다면 거주주택 비과세 혜택만 의미가 있겠습니다.

 

주택임대사업자 세제 혜택

 

 

정리 및 주의사항

현재 주택임대사업자(등록임대사업자)는 아파트는 불가능한 상태이며, 임대소득세 감면 혜택은 22년이면 끝나게 될 사항입니다. 또한 상당히 중요한 종부세 합산배제는 18년 9월 14일 이후 사라진 상태이기 때문에 주택임대사업자 혜택이 거의 없다고 봐도 무방한 상태입니다.

 

혜택은 취득세 감면, 재산세 감면, 임대소득세 감면 외에는 1도 없다! 

 

23년에는 사라진 양도세 감면, 종부세 합산배제 등의 혜택들이 살아날 것으로 예상되며, 아파트도 다시 임대사업자 등록이 가능해질 것으로 보입니다. 이래야 다주택자들이 집을 사게 되며, 멸종된 거래량을 조금이라도 살려볼 수 있기 때문입니다. 다만 기준시가 기준이 6억으로 다소 낮은 편이기 때문에 이 부분을 상향하지 않고서는 서울의 거래량을 살리기는 쉽지 않을 겁니다.

 

 

[주의사항]

마지막으로 주의사항을 안내해드립니다.

등록임대사업자의 경우 의무사항들이 있는데요. 의무를 위반했을 시 과태료가 적게는 500만원부터 많게는 3,000만원까지 나올 수 있으니 꼭 확인하시길 바랍니다.

 

=의무사항 안내 < 임대사업자 안내 < 렌트홈

 

 

 

이상 마치겠습니다. 야나부였습니다.

감사합니다.