갈아타기를 활용한 비과세 전략!
일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 총정리해드리겠습니다.
여러 가지 케이스가 있으니, 천천히 확인하시길 바랍니다.
23년 1월 12일 기재부 보도자료를 참고하여 수정 업데이트 하였습니다.
보통 우리는 주택을 갈아탈 경우 하락장을 제외하고는 신규주택을 먼저 사고 기존주택을 다음에 파는 방법을 사용합니다. 이런 경우 상승장에서는 신규주택 매입 후 기존주택을 조금 더 보유하면서 더 큰 시세차익을 얻을 수 있는데요. 하락장에서는 오히려 손해를 보는 경우도 있습니다. 전략만 잘 짠다면 연속적으로 계속 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받아가며 자산을 키워갈 수도 있습니다. 여러 가지 경우의 수가 있으니 알고 있으면 언젠가는 크게 혜택을 보실 수 있을 겁니다.
연속적인 비과세 전략에 대해서는 중간에 꿀팁을 드릴테니 정독해주세요!!
◎ 목차 ◎
1. 일시적 1가구 2주택 비과세란?
2. 주택 별 Case 확인
3. 각 Case 별 상세정리
▼함께 보면 좋은 글
1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 핵심요약
주택 비과세 중 가장 기본인 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 살펴보고, 예시를 통하여 함께 계산을 해보겠습니다. 우리나라는 1세대가 1개의 주택을 가지고 있는 경우 실수요자로 인
www.yanaboo.co.kr
일시적 1가구 2주택 비과세?
1가구 1주택 양도세 비과세는 대부분 알고 계실 겁니다. 하지만 일시적 1가구 2주택 비과세는 많이들 헷갈려 하시는데요. 일시적으로 실수요자가 2주택이 되었을 경우 2주택자처럼 되어 기존주택을 비과세를 못받는 경우 갈아타기가 매우 어려워지기 때문에 일정 기간 안에 기존주택을 매도할 경우 양도세 비과세 혜택을 주는 제도입니다.
우선 일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 3가지가 있는데요. 3가지 모두 만족해야 합니다.
3가지 중 하나라도 만족이 안되면 안 됩니다!
1. 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과 후 신규주택 취득
- 기존주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과된 후, 새로운 집을 매수해야 함.
(신규주택 매수 잔금을 경과된 날짜에 맞춰도 됩니다)
2. 양도일 현재 기준 종전 주택은 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 포함) 할 것
- 기존 주택 양도일(잔금일)에 1가구 1주택 비과세 요건을 만족해야 함.
3. 신규주택을 취득하고 3년 이내에 기존 주택을 양도
- 양도일(잔금일) 기준으로 맞추면 됨
- 조정대상지역은 2년 이내 양도
▼ 이해를 위해 아래의 초간단 예시를 확인
[초간단 예시]
갑의 A주택 (1주택 2년 이상 거주)
갑이 B 주택을 매수(이사 갈 집)
B주택은 임차인이 들어가 있음
(전세 만기 시 들어갈 예정)
이런 경우 B주택 매입 후 일정 기간 내
A주택을 팔 경우 A주택을 비과세 처리
(12억까지만 비과세)
꼭 주택뿐만이 아니라 분양권이나 입주권도 해당이 되므로 여러 가지 케이스들을 알고 있어야 혜택을 놓치지 않습니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 케이스
여러 가지 케이스가 만들어질 수 있는데요. 주택이라 하면 이미 지어진 기존주택과 주택으로 바뀔 입주권, 분양권이 있습니다.
큰 분류로는 세 가지가 됩니다.
1. 주택A + 주택B
2. 주택A + 분양권
3. 주택A + 입주권
드문 경우로는 (분양권 + 분양권) (분양권 + 입주권) 등의 케이스도 발생할 수 있습니다.
상승장에서 엄청나게 좋은 작전은 대체주택 비과세나 입주권 실수요자 특례를 이용하면 상당히 긴 기간 동안 2개의 상승분을 동시에 누리며 비과세 혜택까지도 받아볼 수 있습니다. 하락장에서는 손해가 두배인 것은 함정..
주택A + 주택B
여러 조건 중 굉장히 쉬운 케이스입니다.
주택A를 가지고 있다가 1년 경과 후 주택B를 매수하면 주택B의 잔금일로부터 주택A를 3년 이내에 팔면 비과세!
조정대상지역 여부에 따라 2년이냐 3년이냐 헷갈리는데 조정대상지역은 아주 쉽게 정리해드리겠습니다.
주택A와 신규주택B 중에서 하나라도 비조정대상지역이면 처분기한은 3년!
(주택A든 주택B든 상관없음)
조정대상지역 구분없이 일괄적으로 모두 3년 적용으로 소급적용되었습니다.
주택A + 분양권
주택A를 매수 후 분양권을 샀을 경우? 혹은 분양을 받은 경우?
이런 경우 굉장히 흔하게 발생합니다.
그런데 1주택 + 분양권의 경우 분양권 취득시기에 따라서 굉장히 많은 차이가 있으니 꼭 숙지하셔야 합니다.
잘못하면 양도세 폭탄 나옵니다;;
아파트가 준공이 되어 분양잔금을 치른 날이 주택 취득일이 됩니다. (소급적용)
여기서부터는 조금 헷갈리니 천천히 보세요
우선은 분양권의 취득시기가 2021년 1월 1일부터 바뀌었습니다.
2021년 1월 1일 이전에 당첨이 되었거나, 분양권을 산 경우(잔금까지 완료) 양도소득세에서 주택수로 들어가지 않았습니다.
하지만 2021년 1월 1일부터는 양도소득세에서 주택수로 계산이 됩니다.
[변경된 분양권의 취득 시점]
청약 당첨이 된 경우와 분양권을 산 경우 그리고 미분양 아파트를 산 경우 취득일 기준이 모두 다르니 유의하셔야 합니다. 다른 취득일을 가지고 있다 보니 각각 다른 해석을 해야 합니다. 누더기 법을 만들었네요;;
현재는 양도세(소득세법)와 취득세(지방세법)에서 분양권의 취득시기가 다르게 적용됩니다.
양도세 관점에서는 분양권 당첨일이 취득일, 취득세 관점에서는 분양 잔금일이 되니 헷갈리겠지만 확실히 알고 계셔야 합니다.
[분양권을 2021년 1월 1일 이전에 취득한 경우]
심플하게 아파트가 준공이 되어 분양잔금을 치른 날이 주택 취득일이 됩니다.
분양잔금을 치른 날로부터 3년(조정대상 2년) 이내에 기존주택을 처분하면 되겠습니다.
(공사기간은 미포함)
▼아래의 그림을 보시면 이해가 쉽습니다.
20년 12월 31일에 청약 당첨이 되었으니 분양권을 주택수로 보지 않습니다. 이 경우 주택으로 보는 시점은 분양잔금 납부일이 됩니다.
[분양권을 2021년 1월 1일 이후 취득한 경우]
이건 좀 타이트합니다.
분양권을 취득한 날로부터 3년(조정대상 2년) 이내에 기존주택을 처분해야 합니다.
(공사기간도 기간 안에 포함이 되는 것!)
20년 2월 10일에 주택A(기존주택)을 매수 후 21년 1월 1일에 당첨이 되었다면? 기존주택을 일시적 1가구 2주택 비과세 특례를 받을 수 없게 됩니다. 왜냐? 1년 이내에 주택을 취득한 것으로 보니까 말입니다..ㅜ
[요약]
2021년 1월 1일 이후 분양권에 당첨이 되었거나 분양권 매수를 하였다면, 변경된 분양권 취득일로부터 3년 이내(조정대상 2년) 기존주택을 처분해야 합니다.(기존주택 매수일로부터 1년 이상 경과되었을 시)
다만 예외사항이 있습니다.
행여나 준공이 지연되어 입주 연기로 인해 3년이 지나버렸다면?
그 사이에 살고 있던 기존주택을 팔고 거리에서 지낼 수는 없으니.. 구제를 해줍니다.
분양잔금을 치른 날로부터 2년 이내에 기존주택을 매도하면 됩니다.
(대신 세대원 전원이 새 아파트로 들어가서 1년 이상 거주해야 합니다)
[중간에 조정대상지역이 해제된 경우]
기존주택은 조정대상지역이고 분양권 B도 조정대상지역인데 분양권 B의 분양잔금을 치르기 전 규제지역이 해제되었다면?
이거 아주 많이 헷갈리는 내용입니다. 22.12월 규제지역을 대거 해제하면서 이런 경우가 많이 발생했을 듯합니다.
이건 분양권 B를 언제 취득했냐가 중요합니다.
21년 1월 1일 이전 당첨되었다면? 3년 적용
→ 취득일을 분양잔금일로 봄(이때 비조정지역)
21년 1월 1일부터 당첨되었다면? 2년 적용
→ 취득일을 당첨일로 봄(이때 조정지역)
자 여기까지 조금 헷갈리시다면 분양권 부분은 한번 더 정독을 하셔야 합니다. 더 이상 쉽게 설명이 힘든 부분입니다ㅠ
주택A + 입주권
분양권과 비슷하지만 살짝? 다른 점이 있습니다.
그래도 입주권은 분양권을 이해하셨다면 아주 쉽습니다~!
분양권은 분양권 매매잔금시 취득세 납부 X
입주권은 입주권 매매잔금시 취득세 납부 O
입주권은 공사기간 동안 재산세 O
또한 분양권과 다르게 입주권은 조정대상지역 구분 없이 종전주택에 처분기한이 3년 이내라는 점!
입주권은 기본적으로 3년 이내에 매도를 해야 하지만, 대부분의 정비사업이 3년 안에는 준공이 나지 않는다는 점!
그래서 3년이 지나도 완공이 되지 않으면 일시적 2주택자 실수요자 비과세 특례를 적용받아, 준공 후 2년 안에 매도를 하면 됩니다. 실수요자 요건은 새 아파트로 준공 후 2년 내 입주하여 1년 이상 세대원 전원이 거주하면 OK.
(실수요자 요건 못 맞출 것 같으면 기한 내 팔아야죠..)
여기서 잠깐! 연속 비과세 팁!
일시적 1가구 2주택 비과세를 잘만 이용하면 연속적으로 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 상승장이 아니면 큰 효용이 없으니 알고만 계세요ㅎㅎ
일시적 2주택 비과세를 받아 기존의 주택을 2년 이후에 처분하며 또 다른 신규주택 C를 취득하는 경우 주택B는 다시 기존주택으로 일시적2주택 비과세에 해당됩니다. 이렇게 연속적으로 비과세 혜택을 받으면서 주택 2채로부터 상승분을 지속해서 얻을 수 있는데요. 현실에서는 좀처럼 쉬운 일은 아닙니다. 이사를 계속 다녀야 하니까요.. 하지만 힘든 만큼 자산 증가속도는 엄청나게 빠르게 진행될 수 있습니다.
현재 서울 및 수도권 일부 지역을 제외하고는 규제지역이 모두 해제되었습니다. 경기도 1채 서울 1채를 들고 간다면 3년 내 처분기한이 적용됩니다. 그렇다면 이 조건을 이용하기가 매우 편리한 상황이 만들어지는 것이죠. 앞으로 서울도 줄줄이 규제지역이 해제될 예정입니다.
현재는 경기도권 1개를 소유중이라면 하락장 기간 내 서울의 상승 모멘텀이 큰 지역을 하나 잡으면서 주택 2채의 자산이 동반 상승할 준비를 합니다.(한 곳이 비규제지역이기 때문에 처분기한은 3년) 3년이면 상승장 초입까지는 충분한 시간을 벌 수 있습니다. 이후 상승장 돌입 시 기존에 비과세 조건들이 줄줄이 맞추어져 있었기 때문에 1년 단위로 연속적인 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이렇게 하면 극단적으로 자산을 증식할 수 있지만 쉽지는 않죠? 언제 상승장이 올지 또 상승장이 얼마나 지속될지는 아무도 모르니까요. 하지만 하락장의 끝이라는 신호를 잡았다면 이 방법을 알고 모르고는 하늘과 땅 차이입니다.
정리하며
일시적 2주택 비과세에 대해 알아보았는데요. 사실 드문 경우지만 위 사례와는 다른 케이스들도 존재합니다.
입주권 + 입주권
입주권 + 분양권
입주권 + 주택 등이 있겠네요.
하지만 위의 사례 정도만 정확히 알고 있다면 다른 사례를 계산하는 것은 어렵지 않으실 겁니다.
주택은 기본적으로 억이 넘어가기 때문에 양도세도 수천에서 수억까지 발생합니다. 자칫 잘못된 매도 순서나 타이밍으로 인하여 재산상의 큰 불이익을 받지 않으시길 바랍니다. 특히나 근래 몇 년 간 부동산 관련 법이 누더기처럼 바뀌어 일반인들이 쉽게 이해할 수 없는 구조가 되었습니다. 이럴 때일수록 재산을 지키기 위하여 틈틈이 공부를 하셨으면 합니다. 저는 세무전문가가 아니기 때문에 항상 큰 세금이 수반되는 결정에 있어서는 여러 세무사의 상담을 통해서 진행하시기 바랍니다.
위의 모든 내용은 참고사항이며, 모든 결정에 대한 책임은 본인 스스로에게 있음을 고지합니다.
주택 1채로는 부자가 될 수 없습니다. 인플레이션 헷지 정도만 있을 뿐입니다. 최소한 2채는 되어야 남들보다 앞서 나갈 수 있겠죠. 추가로 절세나 비과세를 계속 받아간다면 그 격차는 더욱 커지게 됩니다.
집으로 부자 될 생각 하지 말아라?
집은 거주하는 곳이지 투자의 대상이 아니다?
여러분은 자본주의 사회에 살고 있습니다.
현재 집은 거주 + 투자의 성격이 함께 있습니다.
특히나 대한민국은 부동산 비중이 압도적이죠.
이상과 현실은 다릅니다.
파란 약을 먹을지, 빨간 약을 먹을지 선택은 자유입니다.
이상 야나부였습니다.
감사합니다.
'부동산정보 > 3분 부동산 공부' 카테고리의 다른 글
| 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 핵심요약 (0) | 2022.12.08 |
|---|---|
| 종부세 계산기, 계산 방법 (종합부동산세 핵심요약) (0) | 2022.12.06 |
| 검인이 뭐지? 부동산 교환, 거래, 취득 (0) | 2022.12.02 |
| 주택임대사업자(등록) 혜택 및 조건 총정리 (0) | 2022.11.30 |
| 부부 공동명의 세금 확인 및 주의사항(취득세, 종부세, 양도세 등) (0) | 2022.11.18 |
댓글