부동산 교환거래(계약) 진행절차와 계약서 양식 및 작성 (맞교환, 세금)

 

부동산 교환매매(거래)를 하시는 분들이 종종 있습니다.

거래는 너무 안되고.. 일시적 2주택 비과세 기간은 얼마 남지 않은 분들이 특히나 고민일 겁니다.

부동산 교환계약 절차 및 양식

 

이런 경우 상황이 비슷한 사람끼리 주택을 서로 교환하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 주택의 상품성과 가격이 같은 단지라도 차이가 발생하기 때문에 동일한 금액끼리 교환하기란 여간 어려운 일이 아닙니다. 때문에 가족이나 친인척끼리의 거래들 위주로 많이 발생하는데요. 오늘은 교환매매(거래)의 진행 절차와 주의사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

◎ 목차 ◎
1. 교환계약이란?
2. 교환계약 장점
3. 교환계약 비용
4. 교환계약 절차
5. 교환계약서 작성방법 및 양식

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교환계약??

교환계약은 말 그대로 물건 두 개를 맞바꾸는 겁니다. 그리고 부동산 세법상 교환계약의 경우 양도 후 취득으로 인정이 됩니다. 때문에 기존 물건은 비과세 혜택을 받으면서 새로운 물건을 높은 취득가액으로 인정을 받을 수 있게 됩니다.

 

교환계약은 일반 부동산 중개거래와는 다른 형태를 보입니다.

 

거래신고의무 없음

검인대상!

 

즉, 30일 이내에 거래신고를 할 필요가 없습니다.

검인은 아래의 절차에서 다시 안내를 드리겠습니다.

 

 

 

 

교환계약의 장점

교환계약을 하게 되면 기존주택을 먼저 양도하고 새로운 주택을 취득한 것으로 봅니다.

가장 큰 장점은 일시적 2주택자의 경우 기존주택을 비과세 혜택을 받아서 양도하면서 새로운 주택 취득가액을 높여 취득하기 때문에 절세가 된다는 점이지요.

 

다소 헷갈리실 테니 아래의 예시를 참고해주세요.

 

A 군과 B양이 있습니다.

 

A군과 B양은 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존주택을 반드시 기간 내 팔아야만 합니다.

 

A군

1번주택(기존주택)

취득가액 5억

현재 시세 10억

양도차익 5억

 

B양

2번 주택(기존주택)

취득가액 6억

현재 시세 10억

양도차익 4억

부동산 교환거래 예시

 

A군과 B양 둘 다 기한 내 팔지 못할 경우 향 후 매도 시 양도차익에 대한 세금만 1~2억 수준이 예상됩니다. 사실 1억만 해도 너무나 아깝습니다..

 

이때 A군과 B양이 서로 교환계약을 한다면 세금을 줄이고 시간도 벌 수 있게 됩니다.

 

현재 시세는 10억으로 동일하니 차액은 발생하지 않습니다. 그리고 12억까지 비과세가 적용되기 때문에 양도소득세는 발생하지 않습니다. (이게 가장 핵심입니다.)

 

그리고 새로운 주택의 취득가액이 현재 시세인 10억으로 인정되기 때문에 언제든 10억에 팔게 된다면? 양도차익은 발생하지 않으며 양도세 또한 없게 됩니다. 그리고 시간에 대한 제약이 발생하지 않기 때문에 부동산 흐름이 좋아졌을 때 쉽게 매도가 가능합니다. 기간에 쫓길 필요가 없는 것이지요.

 

이렇게 비슷한 금액대의 주택을 교환하는 것만으로도 1억 이상의 양도소득세를 아낄 수 있는 겁니다. 거래가 너무 힘든 요즘 안 할 이유가 없겠죠??

 

 

 

교환계약 비용

다만 교환 과정에서 비용이 발생합니다.

이 부분은 꼭 체크하시길 바랍니다.

부동산 교환거래 필요 비용

 

1. 취득세

▶ 취득세는 취득가액에 해당하는 만큼 발생하게 되는데요. 만일 조정대상지역 내에 있는 물건끼리 교환을 하게 된다면, 애초에 기존주택 말고 주택이 하나 더 있는 일시적 2주택자이기 때문에 취득세 중과를 적용받아 8%의 취득세를 납부해야 합니다.

 

10억에 대한 취득세는 지방교육세 포함

84,000,000 원이 발생합니다.

취득세가 어마어마하네요;;

이 경우 하나의 꿀팁이 있으니 포스팅 하단에 설명드리겠습니다!

 

조정대상지역이 아닌 경우 취득세 중과가 없기 때문에 취득세에 대한 부담은 더욱 낮아집니다.

 

 

2. 등기비용

▶ 소유권이전등기에 따른 법무사 비용과 등기수수료가 발생하게 됩니다. 셀프등기의 경우 비용을 아낄 수 있겠으나, 교환 거래의 경우는 법무사에게 맡기는 것을 추천드립니다.

 

 

3. 양도소득세

▶ 교환 가액이 12억이 초과하는 경우 12억까지만 비과세가 되기 때문에 초과분에 대한 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 

 

 

 

교환계약 절차

교환계약의 절차를 간략히 안내드리겠습니다.

 

1. 상호 합의

2. 교환계약서 작성

3. 검인

4. 취득세 납부

5. 소유권이전등기

 

 

검인은 굉장히 생소한 단어입니다. 

매매가 아닌 부동산 교환 거래에서는 거래신고가 아닌 검인을 진행해야 합니다.

검인은 교환거래 잔금 30일 전부터 가능하지만

보통 잔금 당일에 검인, 취득세 납부, 소유권이전등기 접수까지 한 번에 진행합니다.

법무사님께 일임하시길 추천드립니다.

 

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교환계약서 작성 및 양식

아래의 그림을 보시면 4군데를 작성하셔야 합니다.

아래에서 하나씩 설명드리겠습니다.

부동산 교환계약서

 

[1번 물건의 소재지와 평가액]

 

평가액 : 양도가액

 

승계채무액 : 임차인이 있다면 보증금 금액

 

순가액 : 양도가액에서 승계채무액을 뺀 금액

(양도가액 10억 승계채무액 5억 → 순가액 5억)

 

 

 

[2번 교환대금 계약금, 잔금]

 

양도가액이 다를 경우 차액만큼 교환대금이 발생합니다.

 

순가액이 큰 쪽을 갑 작은 쪽을 을로 하시면 됩니다.

 

차이가 없으면 교환대금은 0원 혹은 공란!

 

잔금은 쌍방 간에 협의를 하여 정하시면 됩니다.

(보통 소유권이전등기 접수일과 동일 날짜)

 

 

 

[3번 특약사항]

 

임차보증금과 관련된 사항

교환대금 수령 계좌번호

협의 완료된 추가사항 등을 넣어주세요.

 

 

 

[4번 교환인 쌍방의 인적사항 및 서명]

 

이 부분은 일반 매매계약서와 동일하게 인적사항을 적고 서명 및 날인을 하시면 됩니다.

공인중개사가 낀 경우 공인중개사의 인적사항 등을 적습니다.

 

 

▼ 교환계약서 일반 양식

교환계약서양식.hwp

0.04MB

공인중개사협회에서 제공하는 교환계약서 양식입니다.

 

 

 

마치며

교환계약은 매매계약에 비해 상당히 빈도가 낮습니다. 그런 만큼 공인중개사님도 법무사님도 헷갈려하시는 부분이 많습니다. 꼭 사전에 내용 잘 숙지하셔서 빠뜨리는 부분이 없이 원활하게 진행하시길 바랍니다.

 

현재 주택의 매도 자체가 너무나 어려운 부분이기 때문에 교환 거래를 생각하시는 분들이 많이 있는데 현실은 교환 대상자를 찾는 것 자체가 굉장히 어렵습니다. 카페나 부동산 정보방을 통해 찾을 수는 있으나, 금액과 조건을 쌍방이 합의하는 게 매우 힘들겠죠? 내 건 더 받고 싶고 남의 껀 가격을 줄이고 싶고.. 같은 아파트 같은 동 비슷한 층 정도면 그나마 무리는 없겠습니다;

 

 

[취득세 관련 꿀팁]

위에서 설명드렸던 조정대상지역의 경우 취득세 중과로 8.4%를 납부하는 경우 이용하시면 세금을 아낄 수 있는 꿀팁입니다. 중요한 내용이니 꼭 천천히 읽어보시기 바랍니다.

 

"나는 10억에 교환해서 내년에 10억에 팔겠다."라면 취득가액의 합이 10억 + 8400만원(취득세) 이 되기 때문에, 10억 8400만원에 매도를 해도 비과세가 됩니다.

 

그런데 상황이 좋지는 않으니 10억만 받아도 된다면? 

 

교환 당사자끼리 합의하여 9억 2천정도(8% 내린 금액)로 교환을 하시면 취득세를 약 650만원가량 줄일 수 있습니다.

 

이 꿀팁은 어디에도 없으니 꼭 챙겨가시길 바랍니다ㅎㅎ

 

 

교환매매(거래)에 대해서 살펴봤는데요.

부동산은 절세가 기본이기 때문에 세금을 줄일 수 있는 포인트를 잘 찾아서 움직이길 바랍니다.

 

이상 야나부였습니다.

감사합니다.