부동산 하락장 급매물 잡는 꿀팁들

지금은 부동산 하락장입니다.

하락장의 꽃은 경매와 급매물이죠ㅎㅎ

 

경매는 뭔가 일반인이 하기엔 벽이 느껴지고, 급매물을 잡는건 해볼만 합니다.

 

급매물을 잡는 꿀팁들 5가지를 알아보겠습니다.

 

 

1. 시세파악

시세파악은 가장 기본중의 기본이 아닐까 싶습니다. 몇억~몇십억 하는 자

산을 구매하는데 시세파악은 하고 있어야겠죠? 하지만 지금같은 거래량에서는 시세파악이 쉽지 않습니다. 시세파악을 위한 몇 가지 팁을 드리자면

 

1. 원하는 단지와 같은 평형의 주변 실거래가격 확인

- 네이버 부동산에서 원하는 면적과 평형의 최근 실거래가격을 확인합니다. 최근 실거래가 없다면 인근 비슷한 입지와 규모의 실거래가격을 확인합니다.

 

2. 단지 내의 호가 확인 (싼 가격부터 오름차순)

-  면적과 타입을 선택 후 낮은가격 순으로 정렬합니다. 그리고 꼭 확인할 것은 로얄동 로얄층 구분입니다! 아래의 20억에 가까운 곳은 로얄동 로얄층 여부에 따라 기본 1~2억은 차이가 나니까요.

 

3. 관심있는 단지와 주변단지들의 실거래가격과 호가 체크

- 매 주 실거래 가격과 호가를 체크해야합니다. 그러다 보면 전체적인 시세가 감이 잡히고 시세가 오르는 중인지 계속 내려가는 중인지 파악이 됩니다.

 

 

 

2. 공인중개사 찾기

단지내 상가에는 부동산들이 엄청나게 많이 있죠? 다 전화해볼 수도 없고, 누가 오래 되었고 잘 하는 공인중개사인지 모르겠다면 다음 방법을 따라해 보세요!

 

1. 네이버부동산 확인

- 네이버부동산 매물 왼쪽 탭에서 최신순을 클릭하고 최근 올라온 매물을 하나 클릭합니다. 그러면 우측에 공인중개사에 대한 정보가 확인이 됩니다. 위치와 전화번호, 매물보유수량까지도요.

 

※ 집주인확인이라는 글씨가 있는데 이것은 집주인과 조금 더 의사소통이 잘 되는 곳이라고 보면 됩니다.

 

만일 단지내 부동산이 10개라고 한다면 집주인확인과 매물이 많은 부동산 3~4곳 정도를 선별해야 합니다. 추가로 인근 단지의 부동산도 2곳 정도를 선별하면 온라인 공인중개사 찾기는 성공!

 

 

2. 오프라인 방문

- 전화로만 급매물을 찾는 것은 말이 안되는 이야기입니다. 위에서 추려진 5곳 정도의 부동산에 날을 잡고 한번에 방문을 합니다. 방문시엔 간단한 음료를(커피나 비타500정도?) 들고가시면 중개사분들이 당신을 단번에 기억하실 거에요. 왜냐면 이렇게 하는 사람은 매우매우 극소수거든요. 기억에 남아있다는 것은 급매물이 떳을 때 가장 먼저 떠올릴 사람이라는 것이죠.

 

방문하여 천천히 단지에 대한 설명도 들어보시고 요즘 현장 분위기도 알아보세요. 애초에 하락기에는 공인중개사들도 첫방문에 매수하는 것은 기대하지 않거든요. 원하는 동, 층, 향정도를 공인중개사분께 알려드리고 나오세요. 그래야 어중이 떠중이 급매물을 소개해주지 않거든요.

 

그리고 가장 중요한 개꿀팁! 꼭 살거라는 인식 심어주기!

 

갈아타기를 위한 1주택자라면 기존 집은 아직 매도 전이라도 매도했다고 하세요. (현상황에서 기존집을 팔지 않았다고 하면 공인중개사는 바로 포기합니다. 정보도 안줘요)

 

무주택자이시면 현재 계약금은 바로 보내드릴 수 있도록 현금이 준비되어 있다고 하세요. (이걸 말하면 꼭 살 사람이구나라는 생각을 가지게 됩니다.)

 

 

3. 이렇게 위에서 1,2번의 방법을 통하여 공인중개사 3~4분정도를 선별하여 주기적으로 연락을 하시면 됩니다. 온갖 부동산에 다 전화해서 알아보면 오히려 쓸모없는 정보와 동일한 매물 정보로 인하여 굉장히 피곤해질 수 있습니다. 시간 또한 낭비가 되죠.

 

 

 

3. 급매 이유 찾기

이제 주기적으로 급매물에 대한 정보를 받아볼 수 있는데요. 아주 중요한 포인트입니다. 급매의 이유!!

 

여러가지 이유가 있을 건데요. 일시적2주택 비과세, 상속, 새아파트입주, 급전필요 등이 될겁니다. 하지만 이 중 가장 많은 비율을 차지하는 이유는 일시적2주택 비과세 매물입니다. 그리고 일시적2주택이 금액을 깎기가 가장 쉽습니다.

 

신규주택을 매입 후 기존주택을 2년 내에 팔아야만 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에, 21년 부동산상승기 마지막에 신규주택을 매입한 사람들의 매물일 확률이 매우 높습니다. 이런 매물은 보통 기존주택을 거주요건까지 만족한 상태이기 때문에 최소한 2018~2019년에 취득했다고 보면 되는데요. 서울이라면 특히나 시세차익이 더더욱 크게 됩니다. 그렇다면 비과세 여부에 따라 세금이 수억원 이상이 차이가 나게 되죠.

 

6억에 샀는데 12억에 판다면? 비과세를 못받으면 세금만 2억원이 넘어요.. 더군다나 신규주택은 상위 입지일 확률이 높으므로 취득세 중과 패널티로 인하여 1억원의 가까운 취득세를 추징당할 수 있습니다. 시세가 13억인데 12억에 급매로 내놔도 못팔면 3억원의 손해를 볼 수 있는 것이죠.

 

이런 사정을 잘 알고있다면 더 깎아볼 수 있는 적정금액을 찾을 수 있겠죠? 급매로 12억에 나왔는데 전후사정을 모르고 그냥 10억을 부르면 굉장히 기분이 나빠질겁니다. '더러워서 지금 안팔고 세금 내고만다'라는 결론에 이를 수도 있습니다.

 

이 부분은 공인중개사님이 얼마나 매도인과 유대관계가 깊냐에 따라서 정보의 질이 달라지는데요. 그래서 앞에서 공인중개사를 선별했던 겁니다. 그리고 공인중개사는 팔고 나갈 사람보다는 사서 들어오는 새로운 사람에게 더 무게가 쏠리기 때문에 아는 정보들은 대부분 오픈해줄 겁니다.

 

 

 

4. 가격협상

해당 매물을 사기로 마음먹었다면, 가격협상을 해봐야 합니다. 하락장 매수자의 특권이니 꼭 써먹어야 합니다. 수천만원만 더 깎아도 가전제품을 풀세트로 다 바꾸거나 차를 바꿀 수도 있는 금액입니다.

 

위에서 우리는 중개사님들 통하여 이유에 대한 정보를 얻었습니다. 만약 매도인이 기간 내에 못 팔았을 시 확정손해가 3억이라고 한다면, 우리가 깎아볼 가격은 1억원 내외로 생각해야 합니다. 앞자리가 1이상이 달라지면 기분이 굉장히 나빠지거든요. 매도인도 사람이기 때문에 금액을 깎는것은 달갑지 않습니다. 특히 중요한 것은 매도인이 내가 정보를 알고 있다는 것을 알게 해서는 안됩니다. 

 

자.. 깎는데는 또 이유가 필요한 법입니다.

 

단순히 "1억만 깎아주세요"가 아닌,

 

"이런저런 이유로 대출이 부족하게 되어 1억남짓이 준비가 어려울 것 같아요.."

"집이 너무 마음에 들고 여러가지로 꼭 입주하고 싶은데, 부탁 좀 드립니다.."

 

같은 1억이지만 받아들이는 입장에서는 전혀다릅니다. 내 집이 마음에 들고 꼭 사고싶다는데 분명 기분은 좋을 겁니다. 또한 조금은 안쓰러운 마음도 들거고요. 조금은 케바케지만 여하튼 기분이 나쁘진 않을겁니다.

 

자 여기서 집주인의 반응을 보고 움직이시면 됩니다.

 

① "죄송하지만 팔지 않겠습니다.."

- 이런경우 금액조정 여지가 매우 적습니다.

  과감하게 금액을 수정하세요.

  단, 즉답이 아닌 한두시간 후에 대답하기

  "그러면 제가 어떻게든 7천까지는 마련해보겠습니다. 3천만 조정해서 가능하실까요??"  이렇게 해도 안되면 그냥 깔끔히 포기하세요. 하지만 이정도면 대부분은 먹힐겁니다.

 

② "하..1억까지는 어려습니다.."

- 이런경우 일부 조정이 필요합니다. 1번의 방법을 인용하여 5~6천정도로 다시 시도해보세요.

 

③ "가족들과 상의 후 연락 드리겠습니다"

- 기다리시면 됩니다. 7~8천정도는 충분히 깎는게 가능해 보이네요.

 

 

 

5. 이런 낚시는 조심

이런 멘트를 통하여 공인중개사는 당신의 마음을 사로잡으려 할겁니다. 멘트에 흔들리지 마세요.

 

"오늘 내일 계약될 것 같아요~" 

- 99%는 뻥입니다.

 

"여기 동 층이 가장 선호하는 RR입니다"

- 직접 보고 판단하세요.

 

"이런 기회 흔하지 않아요"

- 원래 단골멘트니 깊게 생각하지마세요.

 

"오늘 3분 보고 가셨어요"

- 99%는 뻥입니다.

 

 

 

이상 오늘은 급매를 잡는 꿀팁들을 알아보았는데요.

읽었으면 실행을 해야겠죠??

잘 준비하셔서 보다 적은 금액으로 내집마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.

 

이상 야나부였습니다.

감사합니다.