250만 호+α 공급계획이 발표되었습니다.
정확히는 270만호 계획이죠.
공급 마스터플랜이기 때문에 세부내용은 아직 알 수 없지만, 앞으로 정부의 방향들이 보이기 때문에 꼭 알고 있어야 할 핵심 사항들만 요약하겠습니다.
우선 국민 주거 안정 실현 5대 전략으로 5개의 카테고리로 나뉘어서 발표가 되었습니다. 카테고리 별 핵심 키워드 먼저 살펴보시면
1. 도심공급 확대
- 재건축 재개발 활성화
2. 주거환경 혁신 및 안전 강화
- 신규택지 발굴, 1기 신도시, GTX
3. 공급 시차 단축
- 통합심의, 절차 통합
4. 주거사다리 복원
- 청년 원가/역세권 첫 집 50만 호
5. 주택품질 제고
- 층간소음 / 공공임대
23년부터 27년까지 5년 동안 270만 호를 공급하는 계획인데요, 준공까지가 아닌 인허가를 기준으로 공급계획을 잡았기 때문에 실제로 우리가 체감하는 공급은 약 5년에서 10년 후가 될 듯합니다. 아무래도 5년 뒤면 많은 곳들이 착공을 하지 않았을까 싶네요ㅎㅎ
공급계획을 표로 살펴보면 270만 호 중 158만 호가 수도권에 집중되어 있습니다. 이 중 서울이 50만 경기·인천이 108만 호가 공급됩니다. 경기와 인천에서 엄청난 공급폭탄이 이루어지게 되겠죠?? 이는 3기 신도시 등 공공택지로 이루어지기 때문에 기존의 구도심들이 상당한 타격을 받을 것으로 보입니다. 앞으로 경기와 인천이 유난히 더 힘들어지겠네요.
그리고 비수도권에도 112 만호라는 어마어마한 공급이 이루어지는데요. 전체적으로 너무 많은 공급계획을 잡은 건 아닌가 싶기도 하네요..
재개발 · 재건축 사업 정상화
앞으로 정비구역들을 상당히 많이 지정할 것이라는 선언을 한 것과 같은데요. 전국에서 5년간 22만 호 이상의 정비구역을 지정한다고 합니다. 그중 서울이 10만, 경기·인천이 4만, 지방이 8만입니다. 서울을 엄청나게 많이 해주는 이유는 서울은 택지개발을 통한 공급이 거의 불가능하기 때문입니다.
5년간 10 만호라면?
1년에 평균 2만 호
1년에 서울 25개 구 평균 800호
서울에서만 매 년 수십 개의 정비구역이 지정이 되겠네요..
지금은 외부환경으로 인하여 부동산 시장이 어려운 시기인 만큼 투자금이 적게 들어가는 재개발 위주로 많은 사람들이 기회를 찾을 듯합니다. (전세가율 하락으로 인하여, 재건축 투자는 투자금이 상당히 많이 필요한 현재 시국입니다.)
재건축부담금 감면
또한 재건축사업을 가로막는 일등공신인 재초환에 대한 합리적인 감면이 진행됩니다. 1 주택 장기보유자와 고령자 등에 대한 배려 방안을 마련한다는 것은 그나마 현실적인 부분입니다. 1 주택자가 재건축부담금을 내기 위해서는 집을 팔아야만 가능한 케이스가 아주 많기 때문이죠. 이 부분은 특정 요건에 부합하는 사람들에겐 공제가 필요합니다. 아직까지는 공제를 얼마나 해줄지는 미지수이기 때문에 9월 세부 감면안이 나와야 확실히 알 수 있겠죠?
안전진단 제도개선
안전진단은 현재 구조안전성 비중이 50%로 안전진단 통과 자체가 엄청나게 높은 허들로 되어 있습니다. 때문에 외관은 너무나 낡았음에도 불구하고 구조안전성 비중을 통과하지 못하는 단지들이 수두룩하죠. 이 부분에 있어서 합리적인 수준으로 다시금 조정한다는 계획이고 약 30 ~ 40% 수준으로 예상됩니다. 하지만 적용범위와 시행 시기는 정해지지 않았고 연말까지 제시한다고 하니 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
정비사업 전문성 · 투명성 강화
신탁사를 통해서 개발을 할 수 있도록 제도를 개선한다고 합니다. 신탁사를 통해서 진행 시 조합설립이 필요 없기 때문에 절차 간소화로 인하여 사업기간이 상당히 단축될 수 있는 장점이 있으나, 아직은 주민들이 신탁사를 통한 방식에 상당수 호의적이지 않을 것 같다는 개인적인 생각이 드는 게 사실입니다.
도심 복합 사업 개편
공공으로만 진행하였던 도심 복합사업을 민간으로 신규 도입을 할 예정입니다. 23년 상반기 중에 공모를 한다고 하니 요건이 된다면 많은 단지들이 신청을 하겠네요. 그리고 공모를 많이 독려하도록 공공사업 수준의 용적률, 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준 완화 등 인센티브를 준다고 합니다. 그리고 기존 공공 도심 복합사업은 기존 방식을 그대로 유지합니다.
우수 입지 공공택지 신규 지정
23년까지 15만 호 내외의 신규 택지를 발굴합니다.(이 정도 규모면 4기 신도시라고 불러야 하나 싶네요;;) 경기도의 경우 3기 신도시 물량만 해도 상당한데 추가 택지가 지정되면 기존 구축들은 하방압력이 더 거세질 듯합니다;
지방 주거환경 개선
지방은 공공재개발, 공공 도심 복합사업을 지방의 여건에 맞춰서 개선하여 적용한다고 합니다. 기존에는 수도권 위주로만 추진이 되어서 소외된 느낌이었는데, 지방 쪽도 기회가 보이는 곳들이 생기겠네요.
재해취약주택 해소대책 마련
이번에 수도권에 역대급 폭우로 인하여 많은 사람들이 피해를 봤습니다. 특히나 반지하에 거주하고 있는 분들이 사망한 경우도 있었는데요. 이런 재해 취약주택에 대한 해소방안을 마련한다고 합니다. 항상 방안은 사고가 난 뒤 나오는 게 안타깝습니다.
주택공급 시차 단축
재건축 재개발에 있어서 상당히 중요한 부분입니다. 기본적으로 정비사업 진행을 하면 최소 10년에서 15년은 다반사인데 이런 부분은 너무 많은 행정절차가 발목을 잡고 있어서입니다. 이 부분을 불필요한 부분은 줄이고 간소화해서 사업기간을 단축한다는 취지입니다. 앞으로는 정비사업의 절차도 간소화되어서 공급이 그래도 조금은 순조롭게 진행되지 않을까 싶습니다.
청년 원가/역세권 첫 집
청년 원가 주택 50만 호를 공급합니다! 너무 많은데요?? 심지어 건설원가 수준으로 공급한다고 하니 주변 시세의 50% 까지도 생각해 볼 수 있습니다. 다만 5년 거주의무가 있고 환매조건부가 붙어서 시세차익의 70%만 가져갈 수 있습니다. 그래도 분양 자체를 싸게 받으면서 저리의 초장기 모기지까지 적용한다면 거주비가 엄청나게 줄어들면서 거주 만족도 또한 높겠죠? 주로 공급되는 주택은 공공택지, 도심정비사업에서 나오는 기부채납 물량으로 나오니까 입지도 꽤 괜찮은 곳들이 나올 겁니다.
내 집 마련 리츠
우선 임대로 살면서 나중에 분양을 받을지 결정하는 민간분양 모델을 도입한다고 합니다. 처음 나오는 제도로 일단은 분양가의 절반만 보증금으로 선납하고 향후 분양전환 시 감정가로 납부를 하면 소유권을 취득할 수 있게 됩니다. 이는 일단 입지가 좋은 곳부터 먼저 해보고 반응이 좋으면 점차 확대해 간다는 내용입니다.
주택품질 제고
공급만을 중요시하면 안 되고 품질 또한 좋아야 오랜 시간 주거안정이 되겠죠? 우선 사회적 문제가 되는 층간소음을 줄이도록 유도하는 정책을 시행하고 공공임대주택 또한 품질을 높이는 쪽으로 진행한다고 합니다. 이 부분은 세금이 좀 많이 필요할 수 있겠네요.
여기까지 270만 호의 공급계획과 앞으로 바뀌게 될 개편에 대한 내용을 살펴보았습니다. 딱 시장이 예상하고 있던 만큼만 나온 것 같아서 조금 아쉽습니다. 현재 거래량이 금융위기 때보다도 훨씬 적은 수준으로 반년 이상이 지속되고 있습니다. 갈아타기 수요들조차 마음대로 거주이동이 불가능한 상태로 상당한 문제들이 많이 발생되고 있습니다. 지자체는 취득세의 급감으로 재정에 대한 어려움도 겪고 있기 때문에 다른 것보다 거래량 활성화에 대한 대책이 시급한 지금입니다. 대출에 대한 제한과 취득세 중과 그리고 임대사업자 폐지로 인하여 수요는 억제되고 공급이 늘어도 거래가 안 되는 지금의 시장 상황은 거의 사망 직전이라고 볼 수 있겠는데요. 천천히 우하향 하더라도 정상적인 거래가 되는 시장으로 돌아올 수 있도록 방향을 잡아주는 게 먼저이지 않을까 싶습니다.
이상 야나부였습니다.
어려운 장에서 기회는 함께 다가옵니다. 여러분도 주변을 잘 살펴보시는 곳곳에 숨어있는 기회들을 찾을 수 있게 될 겁니다.
감사합니다.
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